나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [5] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 2동 102호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [5] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 2동 102호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매3계 2024타경524330 | 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 삼산북로 114-1, 2동 102호 | 감정가: 489,000,000원 | 최저가: 239,610,000원 | 용도: 숙박시설

1. 인천지방법원 2024타경524330 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경524330 (5)

소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 2동 102호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 489,000,000원

토지면적: 187.64㎡ (약 56.76평)

건물면적: 66.58㎡ (약 20.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

특이사항: 유치권

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2동 101호-102호

외벽: 샌드스프레이 위 몰탈위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

설비내역: 급·배수 및 위생시설, 난방설비 등

이용상태: 공부상 숙박시설(생활숙박시설)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 상세 정보

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지, 숙박시설 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 동측 인접지(석포리 546-22) 포장도로 통해 출입 가능, 해당 도로는 남측 공도와 연계.

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 도로구역(군도12호선), 성장관리권역.

1.5. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재 "석모도 만남의 광장" 동측 근거리에 위치합니다.

부근은 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량 출입은 가능하나, 인근 버스정류장 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

1.6. 권리분석

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 박OO입니다.

주의사항 및 권리관계:

공부상 용도는 숙박시설(생활숙박시설)이나, 실제 이용을 위해서는 추가적인 마무리 작업이 필요할 것으로 보입니다 (감정평가서 참조).

각 출입문에 호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물현황도를 통해 호별 위치를 확인해야 합니다.

토지 등기사항전부증명서상 대지권등기 경료 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 5번, 6번, 7번, 8번, 9번)이 존재하나, 임의경매 사건으로 말소될 것으로 예상됩니다.

유치권 신고 현황:

유치권 신고인 우진기초(대표 김선성)로부터 공사비 847,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

유치권 신고인 신도시종합건설 주식회사로부터 공사비 1,073,135,340원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

신도시종합건설 주식회사가 채무자 겸 소유자 김선호, 채무자 김형국을 상대로 점유물반환청구 소송(인천지방법원 2024가단228257)을 제기하여 원고 승소 판결문을 제출하였습니다. 이는 유치권 성립 가능성을 시사하는 부분이 있으나, 최종적인 성립 여부는 법적 판단이 필요합니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 소재한 강화군 삼산면 석포리 일대는 농경지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

"석모도 만남의 광장" 인근에 위치하여 관광객 유입 가능성은 존재하나, 주변 상권의 밀집도가 높지 않아 일반적인 상업 시설로서의 활성화보다는 특정 목적(숙박 시설)에 따른 잠재력 평가가 필요합니다.

대중교통 접근성이 다소 떨어지는 점은 잠재 고객 확보에 제한 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 생활정보

교통 환경은 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 불편함이 따릅니다.

주변에는 일부 근린생활시설이 있으나, 대규모 편의 시설이나 관공서 등은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

주거 환경은 농경지 및 주택 지역에 인접하여 비교적 조용하고 한적한 편입니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축사 등이 존재할 수 있으며, 이로 인한 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 상당한 금액의 유치권 신고입니다. 두 건의 유치권 신고액을 합하면 약 19억 2천만원에 달하며, 이 유치권들이 법적으로 성립될 경우 낙찰자가 인수하거나 해결해야 하는 부담이 매우 큽니다. 유치권 성립 여부 및 해결 방안에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

건물은 공부상 숙박시설이지만, 실제 영업을 위해서는 추가적인 공사 및 마감 작업이 필요하며, 이에 따른 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

호별 표시 부재로 인해 건물 내 정확한 위치 파악에 어려움이 있을 수 있으며, 집합건축물대장 현황도를 면밀히 확인해야 합니다.

대중교통의 불편함은 향후 시설 운영 시 고객 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 삼산면 석포리에 위치한 숙박시설(생활숙박시설)로, 감정가는 489,000,000원입니다. 토지 187.64㎡ (약 56.76평)와 건물 66.58㎡ (약 20.14평)를 일괄매각합니다.

가장 주의 깊게 살펴보아야 할 점은 약 19억 2천만원에 달하는 유치권 신고입니다. 이 유치권들의 성립 여부가 불분명하며, 관련 소송에서 원고 승소 판결이 나온 점은 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.

건물은 숙박시설로 사용하기 위해 추가 마감 작업이 필요합니다.

입지적으로는 "석모도 만남의 광장" 인근이라는 장점이 있으나, 대중교통의 불편함은 단점으로 작용합니다.

권리 관계상 다수의 근저당이 존재하나, 임의경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.11. 투자 포인트

본 건은 유치권이라는 큰 부담이 있음에도 불구하고, 이를 해결할 경우 상당한 가격 메리트를 얻을 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

"석모도"라는 지역적 특성을 활용하여 관광객을 대상으로 하는 숙박 시설로 개발한다면, 향후 관광 수요 증가에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

입찰 전 유치권 성립 여부, 실제 공사 비용, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다. 유치권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계