나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [3] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 1동 103호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [3] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 1동 103호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매3계 2024타경524330 | 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 삼산북로 114-1, 1동 103호 | 감정가: 472,000,000원 | 최저가: 231,280,000원 | 용도: 숙박시설

1. 부천 지원 2024타경524330 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

이하 물건의 기본 정보입니다.

사건번호: 인천지방법원 2024타경524330 (3)

소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 1동 103호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 472,000,000원

토지면적: 181.24㎡ (약 54.8평)

건물면적: 64.02㎡ (약 19.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재 "석모도 만남의 광장" 동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장이 있으나 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

본건 건물은 동측 인접지(석포리 546-22) 포장도로를 통해 접근 가능하며, 이 도로는 남측 공도인 포장도로와 연결되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO입니다.

가장 중요한 권리 사항으로, 유치권 신고가 다수 접수되어 있습니다.

우진기초(대표 김선성)로부터 공사비 847,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

신도시종합건설 주식회사로부터 공사비 1,073,135,340원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

신도시종합건설 주식회사는 채무자 겸 소유자 김선호, 채무자 김형국을 상대로 점유물반환청구 소송을 제기하여 원고 승소 판결문 제출이 확인되었습니다.

토지 등기사항전부증명서상 대지권 등기 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 5, 6, 7, 8, 9번)이 존재합니다. 이들은 말소 기준 권리보다 후순위일 가능성이 높으나, 정확한 말소 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건은 공부상 숙박시설(생활숙박시설)로 등록되어 있습니다.

실제 숙박시설로의 이용을 위해서는 건물에 대한 추가적인 마무리 작업이 필요할 것으로 보입니다.

급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변은 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주요 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 도로구역(군도12호선) 등에 해당합니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 제한보호구역 등 관련 법규에 따른 지역적 특성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 유치권 신고로, 이로 인한 법적 분쟁 가능성과 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

특히, 유치권 성립 여부가 불분명하므로 물건 취득 후에도 점유 및 사용에 큰 어려움을 겪을 수 있으며, 명도 과정에서의 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

숙박시설로 사용하기 위한 추가 마감 공사가 필요하다는 점은 초기 투자 비용 증가 요인입니다.

대중교통 접근성이 다소 떨어진다는 점은 향후 운영 시 입지적 한계로 작용할 수 있습니다.

제한보호구역(전방지역 25km)에 해당하여 군사 작전 등에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

출입문 호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물 현황도에 의존해야 하는 불편함이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 강화 지역에 위치한 숙박시설(생활숙박시설)로, 감정가는 4억 7천여만 원입니다. 외관상 건물 자체는 갖춰져 있으나, 실제 숙박시설 운영을 위해서는 추가적인 마감 공사가 필요한 상태이며, 이에 대한 비용 부담이 예상됩니다. 교통 여건이 아주 편리하지는 않다는 점도 고려해야 합니다. 가장 큰 쟁점은 다수의 유치권 신고로, 이로 인한 법적 분쟁 가능성과 추가 비용 발생 가능성이 매우 높으므로, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 유치권 문제가 명확히 해결되지 않으면 물건 취득 후에도 점유 및 사용에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 지역 개발 가능성: 강화도는 관광 활성화 등 지역 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 숙박 시설 수요 증가를 기대해볼 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 4억 7천여만 원이지만, 유치권 문제 등으로 인해 실제 낙찰가는 이에 미치지 못할 가능성이 있습니다. 잠재적 시세 대비 저가 매수의 기회를 노려볼 수 있습니다.

추가 공사 후 운영 수익 기대: 유치권 문제를 해결하고 필요한 마감 공사를 완료한다면, 관광객 등을 대상으로 운영 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

토지 지분 보유: 건물과 토지를 일괄 매각받으므로, 해당 지역의 토지 가치 상승에 따른 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계