나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [2] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 1동 102호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [2] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 1동 102호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매3계 2024타경524330 | 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 삼산북로 114-1, 1동 102호 | 감정가: 472,000,000원 | 최저가: 231,280,000원 | 용도: 숙박시설

1. 인천지방법원 2024타경524330 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 소재지 및 용도

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35, 1동 102호에 소재하고 있으며, 공부상 용도는 숙박시설(생활숙박시설)입니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

본건의 감정가는 472,000,000원입니다.

토지 면적은 181.24㎡(약 54.83평)이며, 건물 면적은 64.02㎡(약 19.37평)입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 경매 기본 정보

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자는 김OO이며, 채무자 또한 김OO입니다. 채권자는 박OO입니다.

1.5. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재 "석모도 만남의 광장" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 농촌 및 자연 경관 지역의 특성을 보입니다.

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장의 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 형상은 사다리형이며, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

동측 인접지(석포리 546-22) 포장 도로를 통해 출입이 가능하며, 해당 도로는 남측 공도와 연결되어 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 유치권 신고가 다수 존재하여 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

유치권 신고인 우진기초로부터 공사비 847,000,000원에 대한 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

유치권 신고인 신도시종합건설 주식회사로부터는 공사비 1,073,135,340원에 대한 신고가 있으며, 이 또한 성립 여부가 불분명합니다.

신도시종합건설 주식회사는 채무자 겸 소유자 김선호, 채무자 김형국을 상대로 점유물반환청구 소송(인천지방법원 2024가단228257)을 제기하여 원고 승소 판결문을 제출한 상태입니다.

토지 등기사항전부증명서상 대지권 등기 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 5~9번)이 존재합니다.

건물 이용을 위해서는 추가적인 마무리 작업이 필요할 것으로 보입니다.

1.7. 상권분석

본건이 위치한 석포리는 강화군 삼산면 내에서도 비교적 외곽 지역으로, 농경지와 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 "석모도 만남의 광장"이 있어 관광객 유입 가능성은 있으나, 숙박시설로서의 직접적인 상권 활성화 요인은 제한적일 수 있습니다.

주변 근린생활시설의 현황 및 규모에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.8. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 2층 건물 내 102호입니다.

내부에는 급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 접근은 가능하지만, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 도로구역 등에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

높은 유치권 금액: 신고된 유치권 금액(총 약 19억 2천만원)이 감정가(4억 7천2백만원)를 훨씬 초과하여, 낙찰 후 유치권과의 분쟁 가능성이 매우 높습니다. 특히, 신도시종합건설 주식회사의 경우 승소 판결을 받아 유치권 성립 가능성이 높아질 수 있습니다.

건물 미완공 상태: 숙박시설로 이용하기 위해서는 추가적인 마감 작업이 필요하여, 완공까지 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

권리 관계 복잡성: 대지권 등기 이전에 설정된 다수의 근저당권 존재로 인해 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.

교통 및 접근성: 대중교통 이용이 다소 불편하며, 차량 접근로 또한 인접 토지를 경유해야 하는 점이 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 큰 폭의 유치권 금액 신고와 건물 미완공 상태로 인해 명도 및 공사 비용 발생 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

유치권 성립 여부 및 그 규모에 대한 법적 판단 결과에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

토지이용계획상 제한사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

잠재적 가치: 만약 유치권 문제가 해결되고 건물 완공 시, 지역 내 숙박시설로서의 가치가 있을 수 있습니다. (매우 낮은 가능성)

주변 개발 가능성: 강화군 개발 계획 및 관광 활성화 정책에 따른 간접적 수혜 가능성은 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 투자 매력은 낮습니다.

주의: 본 물건은 높은 리스크로 인해 초보 투자자에게는 권장되지 않으며, 법률 전문가와의 충분한 상담 후 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계