나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501488 [1] 인천광역시 동구 만석동 14-18 만석하이츠빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

동구 만석동 소재 "만석동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택 "만석하이츠빌라" 제4층 제402호로서 인근은 공장, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층, 지상4층 규모의 다세대주택 내 제4층 제402호로서

외벽 : 치장타일 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 정방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경501488 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방

1.2. 소재지 및 건물 현황

주소: 인천광역시 동구 만석동 14-18 (신주소: 인천광역시 동구 화도진로154번길 4)

건물명: 만석하이츠빌라

용도: 다세대주택

층수: 지하 1층, 지상 4층 규모의 건물 내 4층 402호

구조: 철근콘크리트조

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.57㎡ (약 3.5평)

건물면적: 29.12㎡ (약 8.8평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 39,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 동구 만석동에 소재하며, "만석동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 내에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

소유권 이전 및 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등기 내역이 확인됩니다. 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경501488)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 방

보증금: 33,000,000원

전입일자: 2021-11-04

확정일자: 2021-10-06

대항력: 있음

3.3. 권리 인수/소멸 분석

을구 4번 주택임차권(방 소유, 보증금 33,000,000원)은 인수되는 권리로 등기되어 있습니다. 물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 주택임차권이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재까지 파악된 인수되는 보증금은 0원이나, 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

인근 만석동 지역의 다세대주택 및 빌라 거래 사례를 살펴보면, 최근 몇 건의 빌라 매물이 2천만 원대에서 5천만 원대까지 다양하게 등록되어 있습니다. 본 물건의 감정가(3,900만 원)는 이러한 주변 시세 범위 내에 있음을 알 수 있습니다. 다만, 동일 단지 내 구체적인 거래 시세 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근은 주택지대이면서 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"만석동행정복지센터" 인근에 위치하며, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 인근에 교육 시설이 있을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 방 의 주택임차권은 대항력이 있으며, 보증금 33,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

6.2. 지역 리스크

인천 동구 만석동 지역 인근에서 물류 창고 부지 활용이나 도시 재생 사업 등의 개발 계획이 일부 추진되고 있습니다. 또한, 인천시 전반적으로 쓰레기 처리 문제 관련하여 지역 간 갈등이 있는 점은 간접적인 지역 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 주거지역과 공장 등이 혼재된 환경임을 감안할 때 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 인천항 및 산업단지 접근성이 비교적 양호한 지역에 위치합니다.

* 감정가가 3,900만 원으로 비교적 낮아 소액 투자 접근이 가능합니다.

* 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액 변제 시 인수 부담이 없어 명확한 권리관계가 형성될 수 있습니다. (단, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 인수 위험 존재)

8. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 만석동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가와 주변의 주택 및 근린생활시설 혼재라는 입지적 특징을 가지고 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 33,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있다는 점입니다. 이는 잠재적 추가 비용으로 고려되어야 합니다. 주변 시세는 다양하게 형성되어 있으나, 본 물건의 감정가는 이에 부합하는 수준으로 보입니다. 권리 분석상 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 변수가 될 것이므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 최종적인 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 39,000,000원이며, 임차인 보증금 33,000,000원 중 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 있습니다. 주변 빌라 시세를 고려할 때, 2천만 원대 후반에서 3천만 원대 초반의 거래 사례가 있습니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 변제된다는 가정 하에, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 한다면 30,000,000원에서 35,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금 33,000,000원을 감안하면, 실제 투입되는 자금은 이보다 높아질 수 있습니다. 따라서, 인수될 보증금을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 35,000,000원 사이로 제시합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 임차인과의 협상 여부, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.