나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3415 [1] 서울특별시 송파구 가락동 OOOO OOOOO OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 지하철3,5호선 "오금역" 남서측 인근에 위치한 "자연애그린" 도시형생활주택(단지형다세대주택) 내에 위치하며 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북동측으로 지하철3,5호선의 "오금역"이 위치하고 동측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕의 도시형생활주택(단지형다세대주택) 6층 건내 제5층 제502호으로 사용승인일은 2019.12.17일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

본건 「집합건축물대장」상 위반건축물임
송파구청 주택과 ?13058(2020.03.12.)호에 의거 위반건축물기재
위반 내용 502호: 판넬/판넬,주거 13㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물 등재
재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3415 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-5 자연애그린 5층 502호

용도: 도시형생활주택

물건 종별: 구분건물 (전유부분: 건물면적 29.77㎡, 약 9.0평)

토지 지분: 18.30㎡ (약 5.5평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 (사용승인일: 2019.12.17)

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중.

설비 내역: 위생, 급탕, 개별난방, 승강기, 소방 및 주차 설비 등.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 418,000,000원

최저매각가격: 재매각으로 인해 조정될 수 있으며, 정확한 금액은 법원 공고 확인 필요.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 지하철 3, 5호선 "오금역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 제반 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 북동측으로 지하철 3, 5호선 "오금역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측 간선도로변에 버스정류장이 있어 다양한 노선의 버스 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

관련 법규에 따라 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (송파세무서장, 284,391,804원, 2021-12-06 접수)

소멸예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑7 압류(서울특별시), 갑8 압류(서울특별시송파구), 갑9 압류(송파구), 갑10 압류(국민건강보험공단), 갑11 가압류(이선미), 갑12 압류(송파세무서장), 갑13 압류(서울특별시송파구), 갑14 강제경매(박경희) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

대항력 있는 임차인: 박경희

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-11-24

배당신고일자: 2024-12-04

대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 박경희 씨는 대항력이 있으며, 보증금 3억 5천만원을 신고하였습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 해당 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수된다는 전제가 없으면 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 정확한 인수 여부는 법원 배당표 및 임차인과의 협의, 법적 검토가 필수적입니다.

3.3. 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액은 약 314,391,804원으로 기재되어 있습니다. (을1 근저당권 284,391,804원 포함)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 지하철 3, 5호선 오금역 인근에 위치한 주거지 내에 자리하고 있습니다. 주변으로 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대형 상업 시설 접근성은 다소 떨어지나, 역세권이라는 이점이 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 주변 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 248,000,000원 (전용 38.52㎡)

* 2026년 7월 4일 거래: 260,000,000원 (전용 29.76㎡)

* 2026년 7월 4일 거래: 330,000,000원 (전용 42.81㎡)

4.3. 본건의 시세 평가

본건의 건물 면적(29.77㎡)은 제공된 거래 사례 중 '이스트파크'의 거래 면적(29.76㎡)과 거의 유사합니다. 이 사례를 기준으로 볼 때, 본건의 유사 시세는 약 2억 6천만원에서 3억 3천만원 사이로 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 3, 5호선 오금역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등의 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육시설: 오금초, 송파중, 오금고 등 인근 학교에 배정될 가능성이 있으며, 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대규모 의료 시설 접근은 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

일반적인 지도 검색 및 관련 정보 분석 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 소규모 시설의 잠재적 영향 가능성은 상존하므로, 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수 부담

박경희 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 3억 5천만원을 신고했습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 이 부분에 대한 불확실성을 높이므로, 법원과의 확인이 필수입니다.

6.2. 위반 건축물 문제

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (502호: 판넬/판넬, 주거 13㎡). 이로 인해 이행강제금 부과, 시정명령, 향후 건물 이용 및 거래에 제한이 발생할 수 있습니다. 관련 비용 및 행정 처리 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 재매각 및 기타 권리사항

본건은 재매각 물건으로, 최초 매각 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생한 경력이 있습니다. 또한, 등기부상 신탁 관련 내용이 있어 소유권 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동의 오금역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 3.5억원 인수 가능성, 공부상 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부와 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 재매각으로 인한 가격 메리트는 있을 수 있으나, 이러한 위험 요인들이 해소되지 않는다면 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 송파구, 오금역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 가격 메리트 기대: 재매각 물건으로 최저 매각가 조정 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 시정 및 임차인 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 시세는 유사 면적(약 9평) 기준 2억 6천만원 ~ 3억 3천만원으로 평가됩니다. 하지만 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 5천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 위반건축물 관련 비용(최소 1천만원 이상 추정)도 고려해야 합니다.

만약 임차인 보증금 3.5억원을 인수해야 한다면, 총 취득 비용은 (낙찰가 + 3.5억원 + α)가 되어 시세보다 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 것은 임차인의 보증금 회수 가능성 및 인수 여부를 명확히 파악하는 것입니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 가능성을 높게 보고, 위반건축물 관련 부담을 감안한다면, 예상 입찰가는 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 최저매각가 및 법원 결정 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 중요 고지: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임차인 협의, 등기부등본 및 건축물대장 재확인 등 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 '인수 보증금 합계: 0원'과 '대항력있는 임차인' 정보 간의 상충점에 대한 법원 확인이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.