나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3378 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 3층 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 "서울사근초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 "마장역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제101동 제3층 제304호외 1개호로서 각각
(사용승인일 : 2019.06.05)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)은 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서 현황 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 살곶이길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3378 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1, 청계더하임 101동 3층 304호

용도: 다세대주택

건물명: 청계더하임

사용승인일: 2019년 06월 05일

총층수: 7층 중 3층

감정가: 267,000,000원

토지면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.5125㎡ (약 5.60평)

건물면적: 28.21㎡ (약 8.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 "서울사근초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "마장역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 노폭 약 20m 내외의 살곶이길과 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 교육환경보호구역(절대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

매각물건에는 인수할 권리가 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

말소기준권리: 2021년 06월 22일 접수된 김한수 근저당권(200,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금: 240,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2022년 03월 11일

* 배당신고일자: 2025년 02월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 670,000,000원 (근저당 200,000,000원 + 가압류 470,000,000원)

* 주택도시보증공사의 가압류(470,000,000원)는 말소 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

서울사근초등학교가 인근에 있어 교육 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

지하철 5호선 마장역이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 유동인구와 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통

* 지하철 5호선 마장역을 이용할 수 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

* 교육

* 서울사근초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차

* 건물 내 총 주차 가능 대수는 16대이며, 26세대에 비해 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 교육환경보호구역: 최종 확인 시 성동교육청 절대보호구역에 해당할 수 있으므로, 건축 및 교육 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 주차 공간: 세대 수 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 물건입니다.

지하철 5호선 마장역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 서울사근초등학교와 인접하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

다만, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등 관련 법규에 대한 최종 확인이 필요하며, 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 적어 초기 투자 비용 절감이 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 마장역 인근으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 성동구의 개발 잠재력: 성동구는 서울의 주요 개발 지역 중 하나로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 267,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 신축 연식과 입지 조건을 고려했을 때 현 시세는 감정가 이상으로 판단됩니다.

최근 매매 사례 중 2004년식 17.76㎡ 다세대가 260,000,000원에 거래된 점(약 1464만원/㎡)을 고려할 때, 본건(28.21㎡, 2019년식)은 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없음을 감안하여, 280,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 권리분석, 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.