나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8659 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 544-2 디 아일랜드 블루 호텔 2층 210호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 "서귀포초등학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 / 지상11층 건물 내 제2층 제210호로서, 외벽 : 드라이비트, 제주석 및 징크 등, 창호 : 페어글래스 창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

호텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 숙박시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

지적 및 현황 동측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역(서귀진지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-0 1)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8659 (1) 사건으로 제주지방법원에서 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 544-2 디 아일랜드 블루 호텔 2층 210호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 195,000,000원

* 토지 면적: 9.90㎡ (약 3.0평)

* 토지 지분: 9.9㎡ (약 3.0평)

* 건물 면적: 52.51㎡ (약 15.9평)

* 건물 지분: 52.51㎡ (약 15.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 입OOOOOOO (입면농업협동조합으로 추정)

* 건축물 정보:

* 건물명: 디 아일랜드 블루 호텔

* 총 층수: 지하 2층 / 지상 11층

* 해당 층: 2층

* 전용 면적: 52.51㎡ (약 15.9평)

* 대지권 면적: 9.90㎡ (약 3.0평)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, "서귀포초등학교" 북측 인근입니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 지적 및 현황상 동측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 07일 접수된 입면농업협동조합의 근저당권(채권액 114,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예정 권리: 본 경매 사건(2025타경8659)은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 114,400,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 물건명세서 비고에 따르면, 현황조사보고서 상 본 호실은 '세안에이앤에이 주식회사'에서 소유자와 위탁 계약을 맺고 객실(제주 디아일랜드블루호텔)로 이용 중이라는 진술이 있습니다.

* 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상이므로, 해당 내용에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시의 중심 지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다.

* 주변에 관광 명소와 편의 시설이 다수 분포하고 있어 숙박시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 서귀포 매일올레시장이 도보 8분 거리에 있어 관광객 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 마트 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 서귀포초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 의료시설: 서귀포 시내의 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

* 교통: 제주 디아일랜드 블루 호텔은 공항 셔틀 서비스 및 자체 주차장을 제공하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 현재 호텔로 이용 중인 것으로 파악되나, 구체적인 임대차 계약 내용 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 서귀진지, 천지연난대림지대), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무자/소유자의 다른 담보물에 대한 경매 진행 여부에 따라 본 건의 가치 및 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역으로의 혐오시설 입지에 대한 지역 내 논의는 있으나, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 중심 상업 및 관광 지역에 위치한 숙박시설로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 호텔로 운영되고 있다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 및 수익률 산정에 주의가 필요합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한사항을 고려하여 향후 개발 가능성이나 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 공동담보 물건이라는 점은 유념해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서귀포시의 우수한 관광 인프라와 접근성을 기반으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 호텔로 운영 중인 점을 고려할 때, 영업권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 추가적인 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 감정가: 195,000,000원.

* 본 건은 임대차 관계 미상, 다수의 토지이용 제한 등 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다. (구체적인 입찰가 제시 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.