나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8739 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 257 디지털한빛아파트 101동 제9층 제1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '메종글래드 제주’남서측 인근에 위치하며 부근은
단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 및 일반음식점, 금융기관, 오피스텔 등이 혼재
함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 주요간선도로(연북로)가 소재하는 등 제반교통사정 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 13층 건 내 제9층 제1005호로서,
(사용승인일: 2005.06.13)
외벽: 몰탈위페인트마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있
음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트, 지하주차장 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10m, 동측, 남측 및 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(45M이하), 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심
의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관
리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경8739 (1)

소재지

제주특별자치도 제주시 연동 257 디지털한빛아파트 101동 제9층 제1005호

용도

아파트

감정가

492,000,000원

토지면적

43. 83㎡ (약 13.26평)

건물면적

84. 72㎡ (약 25.63평)

이 면적은 등기부상 면적이며, 전용면적 또한 84.72㎡ (약 25.63평)으로 확인됩니다.

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

최OO

사용승인일

2005년 06월 13일

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치한 디지털한빛아파트 101동 9층에 해당합니다.

주변으로는 '메종글래드 제주’ 남서측 인근 지역으로, 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포, 일반음식점, 금융기관, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설을 누릴 수 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 주요 간선도로인 연북로가 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 형상은 사다리형의 평지로, 아파트 및 지하주차장 부지로 이용 중입니다.

건축물대장 상 건물 면적은 84.72㎡이며, 이는 등기부상 전용면적과 일치합니다.

인접 도로 상황은 서측으로 폭 약 10m, 동측, 남측 및 북측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

말소기준권리는 2015년 07월 03일 접수된 제주새마을금고의 근저당권(을11, 채권액 247,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리들, 즉 제주새마을금고의 다른 근저당권(을13), 국민건강보험공단의 압류(갑17), 최현준의 근저당권(을20), 제주신용보증재단의 가압류(갑19), 그리고 본 경매를 개시한 최현준의 임의경매개시결정(갑20), 제주세무서장의 압류(갑21) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 인수하게 되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 제주시 연동의 도심 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 주거 시설과 상업 시설, 그리고 숙박 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

인근에 금융기관, 일반음식점, 소규모 점포 등이 다양하게 분포하고 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

또한, '메종글래드 제주'와 같은 주요 시설과 인접하여 지역 내 인지도 및 접근성이 뛰어납니다.

1.4. 생활정보

단지 정보

아파트명: 디지털한빛아파트

건축년도: 2005년

동수: 2개동

세대수: 총 102세대

최고층: 13층

본 물건: 101동 9층 1005호

주차 정보

총 주차 대수: 102대 (지하 기계식 64대, 옥외 기계식 38대)

전기차 충전기: 지상 2대

주변 편의시설

본 물건 주변에는 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. (예: 마트, 병원, 학교 등 - 별도 확인 필요)

주변 교통 상황이 양호하여 대중교통 이용 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상 및 보증금 확인 불가

'임대관계는 미상임'이라는 문구와 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 점유자의 정확한 임차인 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임의 상세 내용이 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 중요한 위험 요소이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

공동담보 물건

본 경매 물건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은, 채권액 규모가 크거나 다른 담보물이 경매 진행될 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 본 건이 낙찰로 인해 모두 소멸되는 권리관계로 명확히 분류된 점은 긍정적입니다.

토지 이용 제한

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(45M 이하), 시가지경관지구(일반) 등의 도시계획시설이 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 속해 있어 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 임의경매 사건으로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없는 점은 큰 장점입니다.

제주시 연동의 도심 지역에 위치하며, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적이나 투자 목적으로도 매력적인 입지입니다.

다만, 현재 점유자와의 임대 관계가 불분명하고 보증금 확인이 되지 않아 명도 과정에서의 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

우수한 입지 조건: 제주 시내 중심권에 위치하며, 다양한 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

실거주 적합성: 아파트로서 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

잠재적 가치 상승: 제주도의 지속적인 관광 및 개발 수요로 인해 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 492,000,000원입니다.

최근 유사 면적 (84.719㎡)의 매매 사례가 2025년 5월 8일에 474,000,000원에 직거래로 이루어졌습니다. 본 건은 해당 거래와 동일한 면적 및 층수(9층)를 가지고 있어, 이 가격이 현 시세의 중요한 참고 지표가 될 수 있습니다.

현재 점유자와의 임대 관계가 불분명한 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 낮게 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 440,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

가장 중요하게는, 명도 대상자에 대한 철저한 사전 조사와 명도 가능성 및 예상 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.