나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52003 [1] 전라남도 보성군 조성면 축내리 402 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 조성면 축내리 소재 "축내저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대 및 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서 전(경작하지 않음)으로 이용중임. 기호2 ~ 3 : 부정형 토지로서 주거나지(장기간 방치 상태)임. 기호4 ~ 5 ; 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않고 장기간 방치 상태)임.

인접 도로상태

기호1, 4, 5는 맹지임. 기호2는 남동측으로, 기호3은 남서측으로 세로(소폭의 비포장 도로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역임. 기호4 ~ 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52003 (1)

* 소재지: 전라남도 보성군 조성면 축내리 402

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 6,390,000원

* 토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 보성군 조성면 축내리에 위치하며, "축내저수지" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 논, 밭 등 농경지와 단독주택이 혼재된 순수 농촌 지역 및 마을 주변 농경지대로 이루어져 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 1994년 12월 26일: 소유권 이전 (임병점)

* 2019년 01월 16일: 소유권 이전 (임옥균, 협의분할에 의한 상속)

* 2020년 05월 21일: 압류 (평택세무서장, 말소기준권리)

* 2024년 12월 05일: 가압류 (오케이저축은행, 금26,715,221원, 말소)

* 2025년 09월 04일: 강제경매 (신한카드, 금20,153,265원, 말소)

* 등기부채권 총액: 26,715,221원 (오케이저축은행 가압류 채권액 기준)

* 임차인 현황:

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권. (단, 실제 지상권의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 기타 권리사항:

물건명세서상 작성일은 2026년 05월 26일입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 보성군 조성면 축내리는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 농경지와 소규모 주거지가 주를 이루고 있습니다. 따라서 상업적 활동이나 투자를 위한 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주변 환경:

본건은 "축내저수지"와 인접한 농경지 지역에 위치합니다. 주변에는 논, 밭 등 농경지와 단독주택들이 자리하고 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통 및 편의시설:

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 하지만 대규모 편의시설(대형 마트, 병원, 관공서 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

주변 지역을 조사한 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수:

본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 처리되며, 이미 납부한 매수신청보증금은 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다.

* 맹지 여부:

기호1, 4, 5 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 따라서 건축 또는 토지 활용 시 도로 확보 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지 이용 상태:

일부 토지가 경작하지 않고 장기간 방치된 상태로 이용 중입니다. 향후 토지 활용을 위해서는 정리 및 재정비가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당하며, 일부 토지는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항으로 인해 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 미등기 권리:

등기부상 명시된 권리 외에, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등이 존재할 가능성이 있습니다. 현장 방문을 통한 실사 및 권리관계 재확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군에 소재한 농지 강제 경매 물건으로, 감정가는 639만원입니다. 토지 면적은 426㎡ (약 128.87평)이며, 건물은 없는 나대지 상태입니다. 본 건의 취득에 있어 가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수 등의 불이익을 받을 수 있다는 점입니다. 또한, 일부 맹지 및 방치된 토지 상태, 용도지역에 따른 이용 제한 사항 등을 고려할 때, 단순한 투자 목적보다는 해당 지역에 대한 깊은 이해를 가진 실수요자나 농업 경영을 목적으로 하는 분에게 더 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 감정가가 639만원으로 책정되어 있어, 토지의 물리적 가치 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

* 농업 잠재력: 적절한 토지 정비 및 경작을 통해 농업적 가치를 실현할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 보성군 지역의 장기적인 개발 및 발전 가능성에 따른 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 리스크 관리 시 기회: 농지취득자격증명 발급, 맹지 문제 해결 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있다면, 저렴한 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 639만원이며, 인수 보증금은 없습니다. 따라서 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명 필수, 맹지, 토지 이용 상태, 토지 이용 제한 등 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가 대비 80%에서 120% 수준에서 형성되는 경향이 있으나, 본건과 같이 농지라는 특수성과 각종 제한사항이 존재하는 물건의 경우, 입찰자들의 개별적인 판단과 실제 활용 가치에 따라 가격 형성폭이 달라질 수 있습니다.

따라서, 해당 물건의 실제 활용 가능성, 농지취득자격증명 발급의 용이성, 주변 농지 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.