나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5573 [1] 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층비-1001호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 ""광주첨단과학 국가산업단지 2지구"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 지원시설 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 광주광역시 주요 간선도로인 ""빛고을대로""가 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제10층 제B-1001호, 제B-1002호로서,
외벽 : 강화유리, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 타일 등 마감,
창호 : 강화유리 및 섀시창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)(현 : 사무실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 천정형 냉난방시설, 옥내소화전 시설, 화재탐지 및 경보시설, 승강기시설, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 남측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(첨단2지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업육성구역(2016-05-11)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경5573 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층 비-1001호

용도: 지식산업센터 (현: 사무실)

감정가: 333,000,000원

1.3. 토지 현황

토지면적: 40.05㎡ (약 12.11평)

토지지분: 40.05㎡ (약 12.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물면적: 104.57㎡ (약 31.63평)

건물지분: 104.57㎡ (약 31.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제10층 제B-1001호

사용승인일: 2022년 11월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "광주첨단과학 국가산업단지 2지구" 내에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공장 및 지원시설 등이 소재하는 산업단지로서, 도시 구조가 잘 짜여 있어 길 찾기가 용이하며 전선 지중화로 거리가 깔끔한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 광주광역시 주요 간선도로인 "빛고을대로" 및 "임방울대로"가 인접해 있어 상무지구와 첨단지구 등 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 도로 상태

본건 소재 단지 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 일반공업지역에 속하며, 대로3류, 중로1류, 중로3류 도로와 접합되어 있습니다. 또한 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 본건과 관련하여 다수의 권리사항이 등기되었으나, 현재 모든 근저당권, 압류 등은 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 등기부채권 총액은 876,000,000원입니다.

- 주요 말소 예정 권리: 하나은행 근저당권 (을1, 636,000,000원), 안종완 근저당권 (을2, 180,000,000원), 박진아 근저당권 (을3, 60,000,000원), 국민건강보험공단 압류 (갑12), 하나은행 임의경매 (갑13), 북구(광주광역시) 압류 (갑14).

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 04월 28일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

3.3. 임차인 현황

총 5명의 임차인이 확인되었으나, 모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (주)엘라일 (사업자등록일: 2023-09-08)

* 이 (사업자등록일: 2023-09-14)

* 주식회사디에이치커뮤니케이션 (사업자등록일: 2023-06-22, 확정일자: 2023-06-22)

* 주식회사에스엘주택산업 (사업자등록일: 2024-04-18)

* 주식회사한울씨앤디 (사업자등록일: 2024-04-25)

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본건은 광주첨단과학 국가산업단지 2지구 내에 위치한 지식산업센터입니다. 해당 산업단지는 생산, 연구, 교육, 주거, 상업 기능이 복합된 단지로, 특히 광(光)산업 클러스터가 발달해 있습니다. 또한, 인근에 조성 중인 첨단 3지구 AI 산업단지와의 시너지 효과도 기대됩니다.

4.2. 주변 상업 및 지원 시설

건물 1층에는 스트리트형 상업시설이 입점해 있어 단지 내에서 원스톱 라이프가 가능합니다. 단지 주변으로 중소규모 공장 및 지원시설이 소재하고 있으며, 빛고을대로, 임방울대로 등 주요 도로망을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 상업시설 외에도, 인근 산업단지 내 지원시설 및 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

5.2. 공공시설

광주첨단과학 국가산업단지에는 광주과학기술원, 한국광기술원 등 다수의 혁신기관이 입지해 있어 관련 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수되는 권리 관련 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련

모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력도 없어, 임차인으로 인한 법적 리스크는 미미할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황표에 기재된 내용과 실제 현황이 다를 경우 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

본건은 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 비행안전구역, 국가산업단지, 연구개발특구 등 다양한 법적 및 행정적 규제를 받고 있습니다. 해당 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 연제동에 위치한 첨단리채비즈타워 지식산업센터는 광주첨단과학 국가산업단지 내 핵심 입지에 자리하고 있습니다. 뛰어난 교통 접근성과 산업단지 내 풍부한 배후 수요, 그리고 인근 첨단 3지구 AI 산업단지와의 시너지 효과가 기대되는 우량 물건입니다. 등기부상 권리 관계가 깨끗하고 인수되는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 지식산업센터로서의 용도에 맞게 공장, 사무실 등으로 활용 가능하며, 1층 상업시설과 주변 지원시설을 통해 편리한 업무 환경을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주첨단과학 국가산업단지 2지구의 핵심 입지

* 빛고을대로, 임방울대로 등 주요 간선도로 인접으로 탁월한 교통 및 접근성

* 첨단 3지구 AI 산업단지 조성에 따른 미래 가치 상승 기대

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 분석

* 보증금 및 차임이 0원이고 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화

* 지식산업센터 및 지원시설, 근린생활시설 등 다양한 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 감정가 333,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 개별 물건의 상세 현황(내부 상태, 관리비 연체 여부 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 입찰자는 본건의 잠재적 가치와 투자 회수 기간을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 건의 등기부채권 총액은 876,000,000원으로 감정가보다 현저히 높으므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.