나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33709 [1] 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 103동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '계수초등학교' 서측 인근에 위치하는 아파트('호반아
파트 제103동 제6층 제601호)로서 , 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 위치하는
등 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 제6층 제601호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

왕복 6차선 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),상대보호구역(2017-12-26)(계수초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-12-26)(계수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제
2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 “매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 내용의 확약서가 제출됨.
- 을구 17번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33709 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 103동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서 * (서울보증보험)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

토지 지분: 33.55㎡ (약 10.15평)

건물 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물 지분: 59.91㎡ (약 18.12평)

전용 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

공급 면적: 82.43㎡ (약 24.93평) (정보 출처: KB부동산)

1.3. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 제6층 제601호

외벽: 몰탈위 페인트 등

내벽: 벽지, 타일 등

창호: 새시창호 등

이용 상태: 현재 아파트로 이용중임

설비 내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 평지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로 상태: 왕복 6차선 포장도로 등에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 소로1류(폭 10m~12m) 접합. 또한, 계수초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 서구 치평동에 위치한 호반아파트 103동 6층 601호임. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 주거 환경이 양호한 편임. 인근에 계수초등학교가 위치함.

2.2. 교통 상황

본 아파트 단지는 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 상무역(1호선)까지 도보 약 10~15분 거리에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

소유권은 1997년 6월 13일 주식회사 호반건설로부터 보존등기되었으며, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리는 2022년 5월 11일 접수된 주식회사 제이엠개발산업의 근저당권(을16)으로, 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 압류, 가압류, 강제경매 등기(을17 포함)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사 (홍 *)

* 보증금: 142,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 29일

* 확정일자: 2019년 9월 19일

* 배당신고일자: 2024년 2월 27일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

3.3. 권리 인수 관련 중요 사항

주택임차권자 한국토지주택공사 및 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사로부터 "매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 을구 17번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정임. 따라서 본 물건은 임차인 관련 권리를 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에는 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함. 대규모 상업지역이나 백화점 등은 도보 거리에 위치하지 않으나, 차량 이동 시 접근 가능한 범위 내에 위치함.

4.2. 유동인구 및 상업 활동

본 물건은 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 주변 아파트 단지 및 학교를 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 서측 인근에 계수초등학교가 위치하여 초등학생 자녀의 통학이 용이함. 주변에 중학교 등 교육 시설도 위치하고 있음.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 놀이터 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음. 광주광역시청 등 공공기관 이용이 가능하며, 상무병원 등 의료시설 이용도 편리한 편임.

5.3. 공원 및 녹지

인근에 시민공원, 상무공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

5.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역에 해당되므로 관련 법규 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 확약서

한국토지주택공사 임차인이 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기에 동의하였으나, 법적 해석이나 기타 예상치 못한 문제 발생 가능성은 항상 존재함. 그러나 제출된 확약서와 말소 처리 예정 등기를 고려할 때, 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됨.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 1,887,900,000원으로 감정가 205,000,000원에 비해 현저히 높아, 경매로 인한 낙찰가율이 감정가보다 낮을 가능성이 있음. 이는 투자자에게는 기회가 될 수 있으나, 채권 회수 절차가 복잡하게 진행되었음을 시사함.

6.3. 비행안전구역 등

비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역에 해당하므로, 군사 시설 관련 법규나 소음 관련 사항을 사전에 충분히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 치평동에 위치한 아파트로, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며 교통 여건도 양호함. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인이 임차인 관련 권리를 전혀 인수하지 않는다는 점이 가장 큰 장점임. 이에 따라 권리관계가 명확하여 안전하게 취득할 수 있는 물건임. 다만, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점과 비행안전구역 등의 제한 사항은 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 임차인 관련 권리 없음 (대항력 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출).

* 초등학교 등 교육 시설과 근린 생활 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수함.

* 강제경매로 진행되어 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

* 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 안정적인 지역에 위치함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 205,000,000원이며, 매각으로 인해 인수할 보증금은 없습니다. 최근 실거래가 정보를 보면, 2026년 상반기 기준으로 59.91㎡ 면적의 아파트가 1억 6천만 원대에서 2억 1천만 원대까지 거래된 사례가 있습니다. 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단이 필요하나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 205,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.