나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33731 [1] 전라남도 화순군 동면 옥호리 산21 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 동면 옥호리 소재 '운산마을' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 임야가 주류를 이루는 순수산림지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 접근이 가능하나, 산림지역 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

급경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

임야도상 맹지이나, 북측으로 소폭의 관습상 임도(포장 및 비포장)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터
_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축
사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지
<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상, 다수의 공유지분 중 '윤승원' 지분(1/8)만의 감정평가임.

2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).
경계구분 불분명하여 측량을 요함
분묘소재여부는 알 수 없음
임야도상 맹지이나, 북측으로 소폭의 관습상 임도(포장 및 비포장)가 개설되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 2025타경33731 (1)

경매구분 부동산임의경매

채권자 박OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지 전라남도 화순군 동면 옥호리 산21

용도 임야

감정가 35925540

토지면적 205289.00㎡ (약 62101.07평)

토지지분 25661.125㎡ (약 7764.16평)

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 0.00㎡

건물지분 0㎡

건물 제시외면적 0.00㎡

매각대상 토지지분매각

보고서 작성일 2026-05-15

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 화순군 동면 옥호리 소재 '운산마을' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 임야가 주류를 이루는 순수 산림지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 소형 차량 및 농기계의 접근은 가능하나, 산림 지역 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 임야도상 맹지이나, 북측으로 소폭의 관습상 임도(포장 및 비포장)가 개설되어 있어 일부 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 급경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 자연림 상태입니다.

토지이용계획상 농림지역이며, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000미터, 돼지 2000미터, 소, 말, 양, 사슴 300미터, 젖소 500미터) 및 임업용산지로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

구글 검색 결과, 본건 소재지는 전반적으로 산림 지역으로 확인되며, 주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설보다는 자연 녹지 공간이 주를 이루고 있습니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본건은 토지의 특정 지분(1/8 윤승원 지분)만이 매각 대상입니다.

3.2. 권리 관계

말소기준권리는 2022년 4월 27일 접수된 박은혜 씨의 근저당권(27,000,000원)이며, 이 외 다수의 소유권 이전(증여) 기록과 본 경매 개시 결정(2025년 9월 4일, 박은혜 씨, 23,992,372원)이 등기부등본에 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 27,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 제시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 명시된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 임야로 이루어진 산림 지역으로, 상업 활동이 가능한 택지나 상권이 형성된 지역과는 거리가 멀어 일반적인 상권 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 '운산마을'이 있으나, 산림 지역의 특성상 기본적인 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

* 본건은 단독 소유가 아닌 토지 지분 매각으로, 전체 토지를 사용할 수 없으며 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 공유자우선매수신고권이 존재하며, 이는 입찰 시 경쟁의 대상이 될 수 있습니다. (1회로 제한)

6.2. 토지 관련 리스크

* 경계 구분이 불분명하여 향후 측량이 필요하며, 이로 인한 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 분묘 소재 여부를 알 수 없어, 추후 분묘기지권 등과 관련된 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임야도상 맹지이나 관습상 임도가 개설되어 있으나, 접근성이 완전하지 않을 수 있습니다.

* 급경사지대 내에 위치하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 농림지역 및 강화된 가축사육제한구역 내에 위치하여 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군의 임야 지분으로, 감정가는 35,925,540원입니다. 지분 매각, 공유자우선매수권, 분묘기지권, 경계 불분명, 맹지 여부 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 접근성 또한 산림 지역의 특성상 다소 불편하며, 토지 이용 역시 농림지역 및 가축사육제한구역이라는 법규에 의해 제한됩니다. 낙찰자는 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용 계획에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인해 전체 물건보다 낮은 가격으로 접근할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성이나 공유자 간의 협의를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 35,925,540원이며, 이는 전체 토지 면적의 1/8 지분에 대한 평가액입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 지분 매각, 공유자 우선매수, 분묘기지권, 경계 불분명 등의 리스크를 고려해야 합니다.

9.2. 제안

리스크 요소를 감안할 때, 본건의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰자는 향후 다른 공유자와의 협의 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 충분히 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 80% ~ 100% 수준의 감정가 범위 내에서, 입찰자의 리스크 감수 수준에 따라 결정될 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.