나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33605 [1] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 구동 소재 '빛고을시민회관' 북동측 인근에 위치한 집합건물(홀 리어스오피스텔주건축물제1동 제7층 제701호)로서, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등 이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 중 제7층 제701호로서, (사용승인일:2020.08.03) 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 하이새시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m내외의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2):중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리 구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도 로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 2025.11.13.자 현황조사서에 의하면 관리비(공용부분 1,770,680원, 전용부분 301,550원)가 연체되어 있음
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33605 (1)

감정가: 125,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 제1동 제7층 제701호

용도: 오피스텔

사용승인일: 2020년 08월 03일

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 중 제7층

총 세대수: 56세대

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

토지 지분: 8.5278㎡

건물면적 (전용면적): 23.69㎡ (약 7.17평)

건물 지분: 23.6944㎡

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 김OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 선순위임차권

1.5. 주의사항

- 2025.11.13. 자 현황조사서에 의하면 공용부분 관리비 1,770,680원, 전용부분 관리비 301,550원이 연체되어 있음.

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 동구 수기동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함. '빛고을시민회관' 북동측 인근에 위치한 집합건물임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난함. 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상태

본 건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로가 소재함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리 구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소: 주식회사대양산업개발 (2020.09.29 접수)

- 주택임차권: 김윤정 (120,000,000원, 2022.08.25 전입, 2022.08.02 확정일자) - 인수 (을3, 2024.10.21 접수)

- 강제경매: 김OO (129,784,109원) - 말소 (말소기준권리, 갑5, 2025.09.02 접수)

- 압류: 국민건강보험공단 (말소, 갑6, 2025.11.14 접수)

총 등기부채권액: 120,000,000원 (임차권)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-25

확정일자: 2022-08-02

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로, 보증금 120,000,000원을 인수할 가능성이 있음.

3.3. 권리분석 결과

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (보증금 120,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수됨.

- 말소기준권리: 갑5 (강제경매). 이보다 선순위인 주택임차권(을3)은 인수 대상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 동구 수기동 일대는 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 기능이 일부 발달해 있음. 특히 충장로 및 주변 상업 지역과 인접하여 유동인구가 있고, 상업 및 문화시설 이용이 용이함.

4.2. 상권 활성화 노력

광주 동구청 및 관련 기관에서 충장로 상권 활성화를 위한 다양한 사업을 추진하고 있으며, 이는 지역 경제 및 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설, 상가, 식당, 카페 등이 소재하여 생활 편의성이 높음. 충장로와 가까워 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리함.

5.2. 교통 및 접근성

버스 승강장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 광주의 주요 도심 중 하나인 충장로와 인접해 있어 접근성이 좋음.

5.3. 주거 환경

오피스텔로 이용 중이며, 주변의 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 여부임. 현재 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 총 매수 부담을 크게 증가시킬 수 있음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서의 '잔액 인수' 문구를 반드시 확인해야 함.

6.2. 관리비 연체

공용부분 1,770,680원, 전용부분 301,550원의 관리비가 연체되어 있어, 입찰 전 연체 내역 및 정산 절차를 확인해야 함.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권자가 존재하므로, 경매 진행 과정에서 변동이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점과 함께 상권 활성화 지역에 속해 있어 잠재력이 있음. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 가능성, 연체된 관리비, 그리고 전세사기 피해자 우선매수권 등 복합적인 권리관계 및 리스크 요소를 철저히 분석해야 함. 특히 임차인 보증금 인수 여부는 총 투자 비용에 결정적인 영향을 미치므로, 배당표 및 현황 조사 내역을 면밀히 검토하는 것이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 동구 핵심 상권(충장로 인접)에 위치하여 접근성 및 편의시설 이용이 우수함.

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔임.

* 중심상업지역에 속해 있어 향후 상권 발전에 따른 가치 상승 기대.

* 주변 상권 활성화를 위한 다양한 도시 재생 및 상권 지원 사업 추진 중.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 125,000,000원이며, 최근 실거래가는 2024년 11월 13,600,000만원 (136,000,000원)에 거래된 내역이 있음.

본 물건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 여부임. 권리분석상 '인수'로 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 변제받을 가능성을 시사함.

만약 임차인의 보증금 120,000,000원이 전액 인수되지 않고 배당을 통해 변제될 경우, 경매 낙찰가는 감정가 또는 최근 시세를 고려하여 결정할 수 있음.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

주의: 만약 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 금액이라면, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 120,000,000원을 더한 금액이 되므로, 시장 시세(최근 거래가 136,000,000원)를 훨씬 초과하게 됨. 이 경우, 매우 보수적인 입찰가 산정 또는 유찰을 고려해야 할 수 있음. 따라서 최종 입찰가 결정 전, 해당 보증금의 실제 인수 여부를 반드시 최종 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.