나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경330 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 운호리 70-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 진서면 운호리 소재 ‘운호마을’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 숙박시설, 전·답 등의 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) - 부정형 완경사의 일부 등고 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 "축사 건물부지"로 이용중임.
일련번호(2,7,8,9) - 4필 일단의 부정형 완경사의 일부 등고 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 "상업용 건물부지"로 이용중임.
일련번호(3) - 사다리형 완경사의 자체 등고 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 "상업용 건물부지"로 이용중임.
일련번호(4,6) - 2필 일단의 사다리형 완경사의 자체 등고 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 "상업용 건물부지"로 이용중임.
일련번호(5) - 사다리형 완경사의 토지로서, 기준시점 현재 "자연림"상태임.
일련번호(10) - 부정형 완경사의 토지로서, 기준시점 현재 "묵전"상태임.

인접 도로상태

일련번호(1,3,4,5,6,10) - 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통해 출입이 가능함.
일련번호(2,7,8,9) - 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(2) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-01-31)<도로법>.
일련번호(3) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(4) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(5) - 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.
일련번호(6) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(7) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(8) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(9) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-01-31)<도로법>.
일련번호(10) - 계획관리지역 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본 건 내에 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외건물 일련번호㉠~㉧이 소재함.

공부와의 차이

본 건 토지 일련번호(10) 토지의 공부상 지목은 "목장용지"이나, 현황 "묵전"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 본 건 토지 일련번호(1~4,6~9) 지상에 조경수(소나무, 단풍나무, 대추나무 등)가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(11) - 조적조 슬래브지붕 단층 으로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(12-가) - 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 으로서,
외벽 : 자연석 노출쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(12-나) - 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 으로서,
외벽 : 사이딩판넬 및 타일 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감임.

일련번호(12-다) - 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 으로서,
외벽 : 사이딩판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(12-라) - 조립식샌드위치판넬조 판넬지붕 단층 으로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(13) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 으로서,
외벽 : 자연석 노출쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(14) - 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 으로서,
벽체 : 무벽체 및 일부 하부콘크리트 등 마감,
바닥 : 시멘트 몰탈 등 마감임.

일련번호(15) - 조적조 슬래브지붕 단층 으로서,
외벽 : 자연석 노출쌓기 등 마감,
내벽 : 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(16) - 경량철골조 강판지붕(현황 컨테이너) 1층 으로서,
현황 컨테이너임.

일련번호(17-가) - 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(17-나) - 경량철골구조 기와지붕(현황 판넬지붕) 단층 으로서,
벽체 : 판넬 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(17-다) - 경량철골구조 기와지붕(현황 판넬지붕) 단층 으로서,
외벽 : 판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(17-라) - 강파이프구조 판넬지붕(현황 컨테이너) 단층 으로서,
현황 컨테이너임.

일련번호(18) - 일반철골구조 슬레이트지붕 단층 으로서,
벽체 : 무벽체 및 일부 목재 및 판넬 등 마감,
바닥 : 시멘트 몰탈 등 마감임.

일련번호(19) - 강파이프구조 강판지붕 단층 으로서,
벽체 : 무벽체 및 일부 강판 및 목재, 판넬 등 마감,
바닥 : 시멘트 몰탈 등 마감임.

이용상태

일련번호(11) - 주택으로 이용중임.
일련번호(12) - 일반음식점으로 이용중임.
일련번호(13) - 숙박시설(농원여관)으로 이용중임.
일련번호(14) - 관광휴게시설(축사(돈사))로 이용중임.
일련번호(15) - 옥외화장실로 이용중임.
일련번호(16) - 창고로 이용중임.
일련번호(17-가) - 관광휴게시설 여관으로 이용중임.
일련번호(17-나) - 여관(보일러실)로 이용중임.
일련번호(17-다) - 여관(물품창고)로 이용중임.
일련번호(17-라) - 공동취사장(현황 창고)으로 이용중임.
일련번호(18) - 축사로 이용중임.
일련번호(19) - 축사,가축용창고로 이용중임.

설비내역

일련번호(11,12,13,17-가)에 기본적인 위생, 급·배수설비 및 바닥난방설비 등, 일련번호(13,17-가)에 화재경보설비 등, 일련번호(15)에 기본적인 위생, 급·배수설비가 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

- 본 건 건물 일련번호(11~16)은 귀 제시목록상 소재지와 일반건축물대장상 소재지가 상이함.
- 본 건 건물 (12-라)의 공부상 이용상황은 "주택 및 창고"이나, 현황 "근린생활시설"임.
- 본 건 건물 일련번호(16,17-라)의 공부상 구조는 각 각 "경량철골조 강판지붕" 및 "강파이프구조 판넬지붕"이나, 현황 "컨테이너"임.
- 본 건 건물 일련번호(17-나,17-다)의 공부상 지붕구조는 "기와지붕"이나, 현황 "판넬지붕"임.
- 본 건 건물 일련번호(17-라)의 공부상 이용상황은 "공동취사장"이나, 현황 "창고"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함(단, 감정평가서상 'ㄱ,ㄴ,ㄹ'은 매각에서 제외)
2. 목록 1은 축사 건물부지로 이용 중
3. 목록 2,3,4,6,7,8,9은 상업용 건물부지로 이용 중이며, 목록2 지상 소재하는 비닐하우스는 매각 제외
4. 목록 5은 현재 '자연림' 상태임
5. 목록 10은 공부상 지목이 '목장용지'이나 현황 '묵전' 상태임
6. 목록 1~4,6~9 지상에 조경수(소나무, 단풍나무, 대추나무 등)가 소재하나 매각 제외
7. 목록 11~16은 제시목록상 소재지와 일반건축물대장상 소재지가 상이함
8. 목록 12-라(감정평가서상)는 공부상은 '주택 및 창고'이나, 현황은 '근린생활시설'임
9. 목록 13은 2026.07.14.자로 감정평가서상 제시외 건물 'ㄷ'을 포함하는 표시변경등기가 이루어져 이를 포함하여 매각함
10. 목록 16, 17-라(감정평가서상)는 공부상은 각 '경량철골조 강판지붕' 및 '강파이프구조 판넬지붕'이나 현황은 '컨테이너임'
11. 목록 17-나,다(감정평가서상)의 공부상 지붕 구조는 '기와지붕'이나 현황은 '판넬지붕'임
12. 목록 17-라(감정평가서상)의 공부상 이용상황은 '공동취사장'이나 현황은 '창고'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 정읍지원 2025타경330 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남부안농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 운호리 70-1

용도: 동물 및 식물 관련시설 (건물 이용 현황은 축사, 상업용, 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 창고 등 다양)

토지면적: 29,556.00㎡ (약 8,941.29평)

건물면적: 총 2,120.32㎡ (건물 지분 2120.3199999999997㎡ + 제시외 70.97㎡)

1.3. 감정가

총 감정가: 5,301,923,950원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 진서면 운호리 소재 ‘운호마을’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 근린생활시설, 단독주택, 숙박시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지목

일련번호(1)은 축사 건물부지로, 일부는 부정형의 완경사 및 평탄지입니다.

일련번호(2,3,4,6,7,8,9)는 상업용 건물부지로 이용 중이며, 부정형 또는 사다리형의 완경사 및 평탄지입니다.

일련번호(5)는 사다리형 완경사의 자연림 상태 토지입니다.

일련번호(10)은 공부상 지목이 '목장용지'이나 현황 '묵전' 상태인 부정형 완경사 토지입니다.

2.4. 인접 도로상태

일련번호(1,3,4,5,6,10) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능합니다.

일련번호(2,7,8,9) 토지는 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 대부분 계획관리지역에 해당합니다.

또한, 대부분의 필지가 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)으로 지정되어 있습니다.

일부 토지는 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지이거나 접도구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 김종필 (1998-10-26)

근저당: 남부안농업협동조합 (2,160,000,000원, 2017-08-09) - 말소기준권리

임의경매: 남부안농업협동조합 (2025-09-03)

등기부채권 총액: 2,160,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2001-01-09, 대항력 있음.

주의: 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 상세 내용 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.4. 말소기준권리

을4 근저당 (남부안농업협동조합, 2017-08-09)

4. 상권분석

4.1. 주변시설 현황

본 물건은 관광 농원 부지 내에 위치하며, 인근에는 관광지(곰소항 등) 및 자연녹지, 농경지가 분포합니다.

주변에 근린생활시설, 숙박시설 등이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

본 물건 주변에서 직접적으로 분류되는 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

단, 본건에 축사로 이용 중인 부지가 포함되어 있어, 계절에 따라 악취 발생 가능성은 잠재적인 문제로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설 및 숙박시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

다만, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 부안읍 등 상위 행정구역으로 이동해야 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공시설

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인 김OO이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되었으나 대항력으로 인한 권리 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물('ㄱ,ㄴ,ㄹ')로 인한 법정지상권 성립 여지가 있어, 해당 건물과의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 건물 현황 리스크

일부 건물(목록 11~16)은 제시목록상 소재지와 일반건축물대장상 소재지가 상이하여 건축물 관련 행정 처리에 문제가 발생할 수 있습니다.

여러 건물에서 공부상 내용과 현황이 다른 경우가 다수 발견됩니다. (예: 목록 12-라 공부상 주택/창고, 현황 근린생활시설 / 목록 16, 17-라 공부상 철골조, 현황 컨테이너 / 목록 17-나,다 공부상 기와지붕, 현황 판넬지붕 / 목록 17-라 공부상 공동취사장, 현황 창고). 이는 추후 철거 명령이나 원상복구 요구 등 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

일부 건물이 컨테이너 구조로 되어 있어 내구성이 낮을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 리스크

일부 토지가 지적도상 맹지이나 인접토지 통행으로 출입은 가능합니다.

토지 중 '자연림' 및 '묵전' 상태의 부지가 포함되어 있어, 이를 개발하거나 활용하기 위해서는 지목 변경 및 형질 변경 등 관련 행정 절차와 비용이 수반될 수 있습니다.

대부분의 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 외 타 용도로의 개발 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 관련 리스크

매각에서 제외되는 제시외 건물(감정평가서상 'ㄱ,ㄴ,ㄹ')이 존재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니다.

매각에 포함되는 제시외 건물(총 70.97㎡)의 정확한 현황 및 권리 관계를 파악해야 합니다.

6.5. 기타 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 매각 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군에 위치한 약 8,941평 규모의 넓은 토지와 다양한 용도의 건물(축사, 상업시설, 숙박시설, 창고 등)이 포함된 부동산 임의경매 물건입니다. 총 감정가는 53억원대이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

주변은 관광지와 농촌 지역이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통입니다. 권리관계에서는 대항력 있는 임차인 김OO이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

건물 현황과 공부상 내용이 상이한 점, 토지 일부의 이용 현황 및 개발 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인들이 존재합니다. 따라서 입찰 전, 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 철저히 검토하여 숨겨진 권리나 법적 하자를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(약 8,941평)을 활용한 대규모 개발 잠재력이 있습니다.

다양한 용도의 기존 건물들을 활용하여 관광 농원, 체험 시설 등 사업을 구상할 수 있습니다.

부안군 지역의 관광자원과 연계하여 사업 시너지를 창출할 수 있습니다.

현재 감정가 대비 넓은 토지 면적을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김OO의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 지급 여부 및 대항력으로 인한 인수 가능성은 별도 확인 필요)

채권 총액 (말소기준권리 기준): 2,160,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 향후 개발 가능성, 주변 시세, 명도 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 지역 부동산 시장 분석, 전문가와의 상담을 통한 심층적인 가치 평가가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.