나이스옥션 법원경매 전주 2025타경911 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 '덕진구청' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상20층 중 1층 105호로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감,
- 내 벽 : 몰탈 위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

조사일 현재 ""아파트"" 1세대로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 소방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(진북동 416, 434번지) 대체로 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트건부지'로 이용중이며, (진북동 434-225)는 세장형의 평지로서, 단지 북서측에 별도 소재하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25M, 북측 및 남측으로 노폭 15M, 서측으로 노폭 6~7M내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 북측 및 남측, 동측으로 접한 도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

* <진북동 416> : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3류(폭25m~30m)(대 로3-6호선))(접합),가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역( 우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.
* <진북동 434> : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016 -03-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역( 우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진북고등공민학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(우성유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.
* <진북동 434-225> : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역( 진북고등공민학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경911 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 1층 105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

* 건물면적: 59.78㎡ (약 18.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 '덕진구청' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 20층 중 1층 105호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 1세대가 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방, 승강기, 소방, 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 토지는 대체로 사다리형 및 세장형의 평지로 '아파트 건부지'로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 25M, 북측 및 남측으로 노폭 15M, 서측으로 노폭 6~7M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측, 남측, 동측 도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류, 중로3류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(전일초등학교, 우성유치원, 진북고등공민학교 등), 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 1월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을9)으로, 채권최고액은 75,600,000원입니다.

* 현재 진행 중인 경매: 2025년 9월 4일 접수된 한국양봉농업협동조합의 임의경매(갑9) 사건으로, 채권액은 54,942,291원입니다.

* 기타 권리: 송파구(갑7) 및 서인천세무서장(갑8)의 압류 내역이 있으나, 모두 말소 처리 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이성숙

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2015년 3월 11일

* 배당신고일자: 2025년 9월 29일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 임차인 이성숙은 대항력이 없으며, 기타 등기부상 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 편의점, 마트 등이 소재합니다.

* 혐오시설 정보: 현재까지 확인된 정보 및 검색 결과 상, 본건 주변에 명확하게 지칭되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 전주시의 폐기물처리시설 현황에 따르면 호동골 쓰레기 매립장 등이 존재하나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 우성아파트 (진북동 우성)

* 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416번지 (태진로 101)

* 준공년도: 1995년 10월 21일 (노후도 약 30년차)

* 총 세대수: 2,102세대 (18개 동)

* 최고층: 20층

* 총 주차대수: 2,304대 (세대당 약 1.1대)

* 관리사무소 연락처: 063-252-4059

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 학군: 전주진북초등학교(S등급, 0.6km), 전주중앙중학교(S등급, 0.5km), 전주한일고등학교(A등급, 0.9km) 등 학군이 우수한 편으로 평가됩니다.

* 주변 시설: 진북식자재마트(252m), 와이식자재마트 진북점(458m), 전주중앙중학교(534m) 등 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 약 30년차에 접어들어 내부 설비 노후화 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다. 일부 사용자 후기에서도 건물이 오래되어 녹물이 심하다는 의견이 있었습니다.

* 층간 소음 및 난방: 일부 사용자 후기에 따르면 중앙난방 방식의 특성상 집별로 온도 차이가 있을 수 있으며, 층간 소음 관련 언급도 있습니다.

* 주차 공간: 총 주차대수는 2,304대이나, 일부 후기에서 주차 관리가 미흡하다는 의견이 있었습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지 지번이 역사문화환경보존지역, 시가지경관지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 진북동에 위치한 우성아파트 119동 1층 105호로, 감정가 1억 1,600만원에 경매로 나왔습니다. 해당 물건은 2025타경911 사건번호로 진행되며, 아파트 총 면적 59.78㎡(약 18.09평)와 토지 지분 24.93㎡(약 7.54평)를 포함한 일괄 매각입니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금은 모두 배당받을 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 양호하며, 학군 또한 우수한 편입니다.

다만, 1995년 준공된 아파트로 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 일부 사용자 후기에서 중앙난방의 효율성 및 층간 소음, 주차 관리 등에 대한 언급이 있었습니다. 또한, 일부 토지 이용 계획상 제한이 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 전주시 덕진구 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 학군: 주변에 초, 중, 고등학교가 우수 등급으로 배치되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다. (최근 실거래가 분석 참조)

* 소액 투자 가능성: 인수 부담이 없는 권리 관계로 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.78㎡)의 아파트 거래가는 2026년 6월 기준 9,500만원(3층), 10,400만원(15층), 11,500만원(16층) 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 1층이라는 점을 감안하면, 3층 매물의 9,500만원보다는 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

그러나 감정가가 1억 1,600만원이며, 전주 지역 부동산 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려해야 합니다. 1층이라는 단점을 상쇄할 만한 강점(예: 리모델링 용이성, 조용한 환경 선호층)이 있다면 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 하단부와 감정가를 고려한 보수적인 접근을 추천합니다.

최근 최저가 거래액(9,500만원) 및 1층이라는 점을 고려하여, 약 90% 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당일 현장 분위기 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.