나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31655 [1] 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 613 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상은 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 소재 '회문마을' 내에 위치하며 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지가 주를 이루는 면소재지 내 주택지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

유사사다리형으로 완경사지대에 위치하며 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약2~3M정도 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

대상토지 부합물로 사료되는 제시외수목(조경수1식:소나무,대추나무,참빗살나무,복숭아나무,주목나무,단풍나무, 함박꽃나무,라일락,엔젤트럼펫,장미,철쭉)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

황토흙벽돌구조 샌드위치판넬지붕 단층으로서
외벽: 황토미장 마감,
내벽천장: 벽지 등 마감,
바닥:장판지깔기 등 마감,
창호:새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 온수보일러 난방설비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 및 제시외 수목(조경수1식:소나무,대추나무,참빗살나무,복숭아나무,주목나무,단풍나무,함박꽃나무,라일락,엔젤트럼펫,장미,철쭉)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31655 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 613 (회문2길 37-6)

용도: 단독주택

감정가: 136,392,600원

토지면적: 671.00㎡ (약 203평)

건물면적: 79.86㎡ (약 24평)

건물 제시외 면적: 34.80㎡ (약 10.5평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2007년

2.1. 입지조건

* 위치: 전북 임실군 덕치면 회문리 '회문마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지가 혼재된 면소재지 내 주택지대입니다.

* 교통: 대상지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 남측으로 노폭 약 2~3M 정도의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 덕치면사무소, 덕치보건지소, 덕치초등학교 등이 면소재지 내에 위치해 있습니다. 또한, 섬진강 생활체육공원 및 회문산이 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 즐길 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색 결과상 대상지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리분석

* 소유권: 현재 소유자는 김계윤 씨로, 2021년 6월 15일 증여를 통해 소유권을 이전받았습니다.

* 말소기준권리: 2008년 1월 10일 임실농업협동조합이 설정한 근저당권(60,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

2.3. 상권분석

* 본 물건은 임실군 덕치면의 면소재지 내 주택지대에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 주거 및 생활 형태를 보입니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 2019년 임실 덕치면 회문마을 주거 경관개선 사업이 추진된 바 있어, 마을 환경 개선 노력이 있었습니다.

2.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 면소재지 내에 덕치면사무소, 덕치보건지소, 소규모 상점 등이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 덕치초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

* 의료: 덕치보건지소가 소재하여 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 자연환경: 회문산과 섬진강이 인근에 있어 자연 경관이 수려하며, 여가 활동 공간으로 활용될 수 있는 섬진강생활체육공원이 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축사육제한구역 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가 제한 지역으로 지정되어 있어, 추후 건축물의 신축이나 증축, 용도 변경 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 접근 도로: 남측으로 접한 도로의 노폭이 약 2~3M로 협소하여, 차량 통행 및 주차에 일부 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 및 조경수(소나무, 대추나무 등 1식)의 현황, 상태, 법적 문제 여부 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 황토흙벽돌구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 2007년 사용 승인되어 건축된 지 10년 이상 경과하였습니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재된 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 전북 임실군 덕치면 회문리의 한적한 주택지대에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 1억 3,639만 원이며, 건축물은 황토흙벽돌 구조의 단층 건물입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있다는 장점이 있습니다. 주변에 덕치초등학교, 덕치보건지소 등 기본적인 생활 편의시설이 있으며, 회문산과 섬진강 등 아름다운 자연 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 토지 이용 제한, 협소한 도로 접근성, 제시외 건물 및 수목의 존재, 건물의 노후화 가능성, 임대차 관계 미상 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 전원생활이나 귀촌을 희망하는 분들에게는 매력적인 물건이 될 수 있으나, 지역의 전반적인 부동산 시세, 향후 개발 가능성, 필요한 유지보수 비용 등을 종합적으로 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

2.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 자연 친화적인 환경에 위치하여 전원생활, 주말 주택 등으로 활용 가치가 높습니다.

* 감정가 대비 현 시세가 낮을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 조사가 필요합니다.

* 감정가: 136,392,600원

* 인근 유사 부동산의 실거래가 및 매물 현황 분석

* 현장 조사 시 건물의 정확한 상태, 제시외 건물 및 수목의 현황, 도로 상황 등 상세 확인

* 토지 이용 제한 및 개발 가능성 재검토

제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적으로 경매 투자 시에는 감정가의 70~90% 수준을 고려할 수 있으나, 본 물건의 입지 조건, 건물 상태, 토지 이용 제한 등을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정해야 하며, 대략적인 예상 범위는 감정가(136,392,600원)의 70~90% 수준인 약 9,500만 원에서 1억 2,300만 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.