나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101867 [1] 부산광역시 사상구 감전동 502-1 마트월드 지하1층 지124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '감전교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공장, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 자량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건물내 제지하1층 제지124호로서, (사용승인일:1997.08.26) -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지도배 및 페인팅 등 마감, -바닥 : 타일 깔기 등 마감, -창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설(상호:대성식당)로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지(마트월드)로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 서측으로 노폭 약30미터 내외, 북측, 동측, 남측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법>, 비행안전 제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계-미상임. 기타-인접호(지123호)와 일부 벽체 없이 일체로 사용중임.

물건 비고

인접한 지123호와 일부 벽체 없이 일체로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101867 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 감전동 502-1 마트월드 지하1층 지124호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 36,600,000원

* 토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 마트월드관리단

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 감전동 소재 '감전교차로' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건 주변은 중소규모의 공장, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(교통행정 과-45372) (2025-04-28) - *본 경매개시결정(2025-09-03)으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.*

* 임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2017-07-03

* 대항력: 있음

* 비고: 인접 호실(지123호)과 일부 벽체 없이 일체로 사용 중임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 소견:

* 등기부상 말소기준권리보다 앞선 시점에 전입신고 및 사업자등록을 완료한 임차인 진 은 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

* 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인의 보증금 2,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 이 점은 본 건의 가장 중요한 리스크 요인이며, 실제 인수 보증금 발생 여부에 따라 낙찰가의 적정성이 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 임차인과의 명확한 인수/인도 조건 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 집합건축물대장상 근린생활시설(상호: 대성식당)로 이용 중입니다.

* 토지 이용 상태: 상업용 건부지(마트월드)로 이용되고 있습니다.

* 지역 지구: 준공업지역, 대로/소로/중로 접합 지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 비행안전구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 상권 특성: 감전교차로 인근에 위치하여 공장, 업무시설, 판매시설 등이 혼재된 지역 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 지하 1층(사용승인일: 1997.08.26)입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 샷시 구조로 마감되었습니다.

* 설비: 공동 위생 및 급/배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 전반적으로 공장, 업무시설, 판매시설 등이 혼재된 상업 및 공업 지역으로 파악됩니다. 지도 검색 결과, 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장 등 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 진 은 2017년 7월 3일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되어 보증금 인수 여부 확인이 필수적입니다. 보증금 2,000,000원의 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 일체 사용: 인접한 지123호와 일부 벽체 없이 일체로 사용 중이라는 점은 향후 구분 소유 또는 분할 사용 시 협의가 필요할 수 있으며, 이는 명도 과정에서 추가적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 건축물 노후: 1997년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 비행안전구역 등 해당 토지에 대한 일부 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동 '감전교차로' 인근의 근린상가로, 공장 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 1997년 준공으로 노후도가 있으며, 인접 호실과 일체로 사용 중이라는 특이사항이 있습니다. 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보 간의 불일치 가능성입니다. 임차인의 보증금 2,000,000원 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 이 부분이 명확히 해결된 후에 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 도로 인접: 감전교차로 인근의 교통 요충지에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 활용 가치 증대가 가능합니다.

* 잠재적 가치: 권리 관계 및 임차인 문제가 명확히 정리된다면, 상권 활성화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 36,600,000원을 기준으로, 인수 보증금, 명도 관련 비용, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 2,000,000원 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정할 경우, 해당 금액을 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보의 진위 여부 확인이 최우선입니다.

* 리스크 요인(임차인 인수 가능성, 일체 사용으로 인한 명도 협의 등)을 충분히 반영하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 25,620,000원 ~ 29,280,000원)에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 확정 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.