나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101875 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부용동2가 소재 "부민초등학교" 북서측 인근에 위치하는 대신에코 팰리스 8층 807호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "동대신역" 이 소재 하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 8층 807호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 7필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 13미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·34-2, 34-7번지: 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높 이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역. ·34-6번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지 정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구 역,가축사육제한구역. ·34-16번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높 이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역. ·34-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높 이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제 한구역,가축사육제한구역. ·34-21번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높 이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토 지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>. ·72번지: 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한 구역,가축사육제한구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 곤란 하여 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101875 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 8층807호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

토지면적: 7.62㎡ (약 2.30평)

건물면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

북서측 인근에 부민초등학교가 소재하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 동대신역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

남측으로는 약 13미터 폭의 도로와 접해 있음.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 노온유가 존재하며, 임차인은 2022년 05월 03일 전입신고, 2022년 04월 13일 확정일자를 받았음.

임차인의 주택임차권 등기(을구 5번, 2025-01-31 접수)는 본건 경매개시결정 등기(갑9번, 2025-02-13 접수)보다 선순위임.

임차인의 보증금은 230,000,000원이며, 차임은 없는 것으로 파악됨.

인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있음. 임차인의 보증금이 감정평가액보다 높아 배당을 통한 전액 변제 가능성이 높으나, 이에 대한 최종 확인이 필요함.

4. 상권분석

서대신동1가 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 인근에 상업시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

다만, 해당 물건은 오피스텔로, 상권의 주요 소비층은 지역 내 거주민 및 직장인으로 예상됨.

대중교통 접근성이 양호하여 외부 유동인구의 접근도 용이한 편임.

5. 생활정보

본건은 부민초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

지하철 1호선 동대신역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함.

인근에 편의시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 변제 여부에 따라 잔여 보증금 인수 가능성이 있음. (다만, 현재까지의 정보로는 전액 변제 가능성이 높아 보이나, 인수 여부 최종 확인 필수)

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 임차인의 전입 신고 내역 등을 볼 때 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨. 따라서 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이에 대한 확인이 필요함.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 내부 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 요망됨.

검색 결과, 해당 지역 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 도시 계획상 가축사육제한구역 등으로 지정된 토지가 일부 포함되어 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 양호한 편임.

특히, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 실질적인 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됨.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 안정적인 수요 확보 가능.

주변 시세 대비 합리적인 감정가.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 보증금 전액 변제 가능성이 높아 실질적인 낙찰자의 인수 부담이 적을 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 49㎡(약 14.8평) 면적이 2억원 내외에 거래된 사례가 있음. 본건은 51.46㎡(약 15.57평)로, 이를 고려할 때 시장가치는 감정가와 유사하거나 소폭 하회할 가능성이 있음.

임차인의 보증금(230,000,000원)이 선순위이며 감정가(223,000,000원)보다 높아, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 경우 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됨.

따라서, 예상 입찰가는 시장가치 및 감정가를 종합적으로 고려하여 200,000,000원에서 220,000,000원 범위로 산정함. (예상 입찰가: 210,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.