나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101843 [1] 부산광역시 사하구 하단동 899-13 동경빌 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단도서관"북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(하단역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건내 제8층 제802호로서, 외벽:화강석, 스톤코팅 등. 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "도시형생활주택" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로, "업무시설, 공동주택 및 단독주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역, 역사문화환경보존지역(2020.02.05).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

공부상 용도는 '도시형생활주택' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101843 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 개요

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 899-13 동경빌 8층 802호

용도: 도시형생활주택 (주의: 공부상 용도)

감정가: 80,000,000원

1.3. 건물 정보

건물명: 동경빌

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 05월 17일

건물면적 (전용면적): 26.45㎡ (약 7.99평)

건물 지분: 26.45㎡ (약 7.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

층수: 총 10층 중 8층

1.4. 토지 정보

토지면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

토지 지분: 6.74㎡ (약 2.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 준주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단도서관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(하단역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 안연경 (2016-05-20)

주택임차권: 정동환 (2025-08-11 등기, 90,000,000원, 2020-07-17 전입/확정) - 인수

강제경매: 정동환 (2025-09-02 등기, 90,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정동환

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-17

확정일자: 2020-07-17

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 있음

비고: -

해당 임차인은 선순위 임차권자로서 대항력이 있으며, 보증금 90,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리: 정동환 채권 (강제경매, 2025-09-02)

인수사항: 선순위 주택임차권 (정동환, 보증금 90,000,000원) - 보증금 전액 인수 가능성 있음.

3.4. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 90,000,000원은 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인은 대항력이 있으므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

최근 2026년 3월-4월 부산 사하구 하단동 인근 다세대주택 거래 사례 분석 결과:

하단시티빌(2001년식, 73.59㎡): 20,000만원 (평당 약 89.8만원)

디에스하우스(2016년식, 46.69㎡): 16,000만원 (평당 약 113.3만원)

크라운9(2020년식, 46.01㎡): 14,400만원 (평당 약 103.4만원)

본건(26.45㎡, 약 7.99평)과 면적이 유사한 최근 거래 사례는 없으나, 주변 유사 물건들의 실거래가를 고려할 때 평당 약 103만원 ~ 113만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 시세는 약 8,400만원 ~ 9,100만원 범위로 추정됩니다.

4.2. 부동산 시장 동향

하단동 지역은 지하철 1호선 하단역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달해 있으며, 지속적인 개발 및 교통 개선으로 수요가 유지되는 지역입니다. 다만, 비교적 신축 연면적 대비 대지 지분이 적은 집합건물 특성상 추가적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 하단도서관이 위치하여 문화생활 접근성이 양호합니다.

근린생활시설이 형성된 지역으로, 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

선순위 임차인 90,000,000원의 보증금 인수 리스크가 존재합니다. 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 명도 협상 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 이용 용도 제한

공부상 용도는 '도시형생활주택'이나, 건축물대장상 주용도는 '업무시설'로 되어 있으며, 기타 용도로는 '업무시설, 공동주택, 단독주택'이 기재되어 있어 실제 이용 시 용도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건 소재지는 준주거지역이나, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역 지도 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 도시형생활주택으로, 하단역 역세권에 인접하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 90,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 법적 리스크로 존재하며, 공부상 용도와 건축물대장상 주용도 간의 차이로 인한 실제 이용상의 제약 가능성을 고려해야 합니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

하단역 역세권 지역의 안정적인 수요.

최근 주변 시세 대비 저평가 가능성 (감정가 대비).

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 수익 목적에 적합.

명도 협상을 통해 리스크 관리 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 80,000,000원

주변 시세 (추정): 84,000,000원 ~ 91,000,000원

매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 임차인 보증금: 90,000,000원

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 감정가와 시세를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

본건의 경우, 감정가(80,000,000원)와 시세(84,000,000원~91,000,000원)를 고려할 때, 보증금 인수 리스크가 없는 상황이라면 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

하지만, 90,000,000원의 보증금을 인수해야 할 경우, 매수인의 총 매입 비용은 (입찰가 + 90,000,000원)이 됩니다. 만약 입찰가를 80,000,000원으로 가정하면 총 매입 비용은 170,000,000원이 되어 시세보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 이 물건의 입찰가는 보증금 인수액을 충분히 상쇄할 수 있는 금액으로 매우 낮게 책정되어야 합니다.

보증금 인수분을 고려하여, 실질적인 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 제한하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우를 대비한 보수적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.