나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5775 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 111동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통사정은 불편한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 동백역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 제111동 제6층 제603호로서,
(사용승인일 2008.10.31)

외벽 : 치장석 밑 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서,
(사용승인일 1990.06.07)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 제5층 제540호로서,
(사용승인일 1995.11.21)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

1)제2종일반주거지역, 준공업지역 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
2)제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5775 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 111동 6층 603호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 10억 6300만원 (1,063,000,000원)

토지면적: 89.75㎡ (약 27.15평)

토지 지분: 89.7526㎡ (약 27.15평)

건물면적: 200.89㎡ (약 60.77평)

건물 지분: 200.8926㎡ (약 60.77평)

1.4. 건물 정보

아파트명: 오륙도 에스케이뷰 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내

사용승인일: 2008년 10월 31일

해당 동/층/호: 111동 6층 603호

외벽: 치장석 및 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동에 소재하며, '오륙도초등학교' 남측에 인접해 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입은 자유로운 편입니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 파악됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 특이사항으로 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부 채권 총액: 37억 8514만 5740원

주요 권리 내역 (말소 예정 권리 포함):

* 소유권 보존 등기: 주식회사무송종합엔지니어링

* 근저당권: 중소기업은행 (276,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 중소기업은행 (960,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (1,483,730,780원)

* 가압류: 서울보증보험 (13,362,210원)

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2,898,540,730원) - 본 경매 개시 채권

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (1,052,052,750원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍영우 (Hong Y.W.)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011년 04월 20일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금: 0원

금액이 미상인 보증금/차임에 대한 인수 또는 기타 채무 발생 가능성은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행입니다. 등기부상 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2019년 10월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 오륙도 에스케이뷰 아파트는 대규모 단지로, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 오륙도초등학교, 오륙도중학교, 용산초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 기타

* 총 주차대수는 384대 (지상 9대, 지하 79대) 입니다.

* 전기차 충전기가 지하에 463대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 관련 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력있는 임차인

임차인 홍영우 씨는 2011년 4월 20일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금이 0원이지만, 임차인의 권리행사 및 명도 과정에서 추가적인 법적 검토나 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 대단지 아파트인 오륙도 에스케이뷰의 일부입니다. 쾌적한 주거 환경과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 200.89㎡ (약 60.77평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 하지만 개발행위허가제한구역 지정 및 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 높은 채권 총액과 감정가 대비 시장 거래가 수준을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구의 해안가 인근에 위치하여 입지적 가치가 있습니다.

* 대단지 아파트로서 주거 편의성이 높습니다.

* 넓은 면적의 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

* 개발행위허가제한이 해제될 경우 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 (2026년 7월 거래 기준, 174.107㎡ 약 52.6평 기준 6억 5000만원)와 본건의 면적(200.89㎡ 약 60.77평), 감정가(10억 6300만원), 그리고 대항력 있는 임차인 존재 및 개발행위허가제한구역 지정 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 7억 8000만원 (780,000,000원) 수준으로 예상됩니다. 이 예상가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 추가적인 권리 분석 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시에는 반드시 추가적인 조사와 신중한 판단이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.