나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5802 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 715-1 정관온천 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ""정관중학교"" 동측 인근에 위치하는 정관온천
제1층 제113호로서, 부근은 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있
으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건내 제1층 제113호로서
-외 벽: 알루미늄복합판넬 및 라임스톤, 강화유리마감 등
-내 벽: 목재사이딩 및 내부인테리어 마감 등
-창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설(음식점, 상호:정관 호떡＆ 팥빙수)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 자동차관련시설 및 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용증임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천
공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 건물은 '기장군청 건축과-61479(2024.11.6)호에 의거 건축법 위반사항이
있어 위반건축물로 등재'되어 있음.

물건 비고

본건 '기장군청 건축과-61479(2024.11.6)호에 의거 건축법 위반사항이 있어 위반건축물로 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

사건번호: 부산동부지원 2025타경5802 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 715-1, 정관온천 1층 113호

용도: 근린상가

감정가: 448,000,000원

토지 면적: 7.98㎡ (약 2.41평)

건물 면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

(blank line)

2. 입지조건

(blank line)

(blank line)

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관중학교 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지이며, 건부지로 이용 중입니다.

북서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 입지입니다.

추가적으로 온천공보호구역, 택지개발지구 등의 규제도 확인됩니다.

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

(blank line)

3. 권리분석

(blank line)

(blank line)

본 건은 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 수원지방법원 2024카단62790 가압류 (접수일자: 2024-06-18)입니다.

이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 채권 총액은 약 17억 7천만원 이상으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입(사업)일자: 2019-03-19

* 확정일자: 2025-10-28

* 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 있음

권리분석상 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 계약 관계 등에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

(blank line)

4. 상권분석

(blank line)

(blank line)

물건이 소재한 정관읍 지역은 신도시 개발과 함께 상업시설 및 주거시설이 활발하게 조성된 지역입니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 '정관 호떡＆ 팥빙수'라는 상호로 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능합니다.

정관온천이라는 건물명으로 보아, 온천 관련 시설이나 편의시설 밀집 지역일 가능성이 있습니다.

(blank line)

5. 생활정보

(blank line)

(blank line)

단지 인근에 정관중학교가 위치하여 교육 환경을 파악할 수 있습니다.

차량 접근성과 대중교통망(시내버스 정류장)이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

(blank line)

6. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

건축법 위반 건축물 등재: 본 건은 '기장군청 건축과-61479(2024.11.6)호'에 의거 건축법 위반사항이 있어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장 표제부 상에도 기록되며, 향후 건축물 철거, 대수선, 용도변경, 증축, 개축 또는 리모델링 시 이행강제금이 부과될 수 있으며, 건축물 사용에 제약이 따를 수 있는 중대한 하자 사항입니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 윤 씨는 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 인수액이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서의 협상이나 추가적인 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매가 정상적으로 진행될 경우 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

(blank line)

7. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 상업지역 내에 위치한 근린상가입니다.

주변의 개발 상황 및 입지 조건을 고려할 때 일정 수준의 상권 가치를 지니고 있습니다.

그러나, 가장 큰 문제는 건축법 위반 건축물로 등재되어 있다는 점이며, 이는 재산권 행사 및 향후 활용에 심각한 제약을 줄 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재 또한 명도 및 운영 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

(blank line)

8. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

정관신도시 내 상업지역에 위치하여 안정적인 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

건축법 위반 사항 해소 및 임차인과의 원만한 협상 시, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

일괄 매각 대상 건물이므로 토지 및 건물 모두 취득 가능합니다.

(blank line)

9. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

본 건의 예상 입찰가는 감정가 448,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 해소 비용, 명도 관련 제반 비용, 그리고 발생 가능한 추가적인 법적/행정적 비용을 충분히 감안하여 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 0원으로 명시되어 있으므로, 해당 부분은 입찰가 산정에 직접적으로 반영되지 않습니다.

다만, 위반건축물 리스크는 상당한 금액의 해결 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 위반건축물 해소 가능성 및 비용, 명도 저항 등을 면밀히 분석해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 60% ~ 80% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 심층 분석을 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.