나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5805 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 교리 160-6 리츠빌리지 103동 5층505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 교리 소재 교리초등학교 북서측인근에 위치하는
리치빌리지 103동 5층 505호로서 부근은 아파트단지, 공동주택, 임야, 농경지대
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하며 시외곽지대로
대중교통사정은 보통임,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 505호로서
외부 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 공동현관기, 승강기설비, 도시
가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대내 부정형의 토지로 공동주택(연립주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합).
가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 교리 160-6번지에 소재한 리츠빌리지 103동 5층 505호 연립주택입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 면적

건물 전용면적은 81.85㎡ (약 24.76평)이며, 토지 지분 면적은 74.19㎡ (약 22.44평)입니다.

건물 제시외 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물명은 리츠빌리지이며, 103동 5층 505호입니다.

구조는 철근콘크리트구조이며, 2014년 8월 20일에 사용 승인되었습니다.

건물은 총 5층 건물 내 5층에 위치합니다.

1.4. 감정가

본건의 감정평가액은 200,000,000원 (20,000만원)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 교리 소재 교리초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 공동 주택, 임야, 농경지대 등으로 형성된 주거 및 자연환경이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 시외곽지대이므로 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로

본건은 서측으로 폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

지역 지구는 제2종 일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축 사육 제한 구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건

본 건은 부산동부지원 2025타경5805 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

3.2. 말소기준권리

을구 4번 근저당권 (부산화명새마을금고, 2020.03.06. 접수, 채권금액 196,300,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. (지상권이 존재하는 경우에 한해 인수 대상이 됩니다.)

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 주로 주거 단지가 형성된 지역에 위치하며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의시설 및 생활 기반

단지 인근에 교리초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 공동주택이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 건물 설비

급·배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 화재 경보 설비, 공동 현관기, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 옥외 주차 16대 수용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미확인 사항

내부 마감재 등 건물 내부의 이용 상태는 이해관계인 부재로 조사하지 못하여 정확한 현황 파악이 어려운 점이 있습니다.

5.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 조사되어, 예상치 못한 임차인 관련 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 기장군 교리 지역의 연립주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

하지만 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

권리 분석 상으로는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이어서, 인수되는 채무 부담은 없어 보입니다.

7. 투자 포인트

* 부산 기장군 교리라는 입지적 메리트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 재산권 확보 용이

* 매각으로 인한 권리 소멸로 깨끗한 등기 상태 예상 (말소기준권리 이후 권리)

* 가축 사육 제한 구역 내 위치로, 향후 주거 환경 개선 기대

8. 예상 입찰가

본건 감정가는 200,000,000원 (20,000만원)입니다.

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 연립/다세대 주택 매매가가 약 70,000,000원에서 121,000,000원 사이로 조사되었습니다. (면적 74.15㎡ 기준 121,000,000원 거래 사례 존재)

본건의 전용면적(81.85㎡)과 비교 시, 시세는 감정가 대비 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 경쟁 상황과 물건의 실제 상태를 고려하여, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 판단 시, 보수적으로는 130,000,000원 (13,000만원)에서 150,000,000원 (15,000만원) 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

가장 최근 거래 사례(121,000,000원)와 본건의 면적을 감안하면, 130,000,000원 (13,000만원) 수준에서의 입찰을 우선적으로 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.