나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경734 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1270-5 마이우스골드오피스텔 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘신도고등학교’ 북측 인근에 위치하는 구분
건물(오피스텔)인 마이우스골드오피스텔 7층 707호( 15.5 평형, 동향)로서 본단지는 1개동
으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경
은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분
정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층 중 7층(신측/사용승인일자: 2003.11.28)으로서
외벽: 알루미늄 복합판넬 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시이중창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 및 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 125
미터>, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 없습니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경734 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1270-5 마이우스골드오피스텔 7층 707호

용도: 오피스텔

감정가: 65,000,000원 (6천5백만원)

토지면적: 5.38㎡ (약 1.63평)

건물면적: 31.25㎡ (약 9.45평) / 전용면적 31.245㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 변OO

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘신도고등학교’ 북측 인근에 위치.

건물: 마이우스골드오피스텔 7층 707호 (15.5 평형, 동향). 본 단지는 1개동으로 구성.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 일반적인 도시 환경.

교통: 소형 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보 약 10분 소요. 제반 교통사정은 보통 수준.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017-02-06 수영세무서 압류 (말소기준권리)

주요 권리 내역:

소유권이전: 문영석(2004), 김지선(2010), 김태우(2015)

압류: 수영세무서(2017), 해운대구(2019), 부산광역시(2023)

가압류: 울산원예농업협동조합(2020, 42,504,419원), 마이우스골드오피스텔(2020, 2,645,610원)

강제경매: 변창우(2025-09-04, 부산지방법원 동부지원 2025타경734)

등기부채권 총액: 45,150,029원 (채권자 변창우의 청구 금액은 1,135,041,095원으로 매우 높음)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도 명시된 지상권 등은 없습니다.)

임차인 현황:

(주)금호사랑정성득: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입(사업)일자 2019-11-04. 대항력 없음.

김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-18. 대항력 없음.

심 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-11. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

건물 정보: 마이우스골드오피스텔은 1개동으로 구성, 총 11층 규모. 건축물 표제부상 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

주변 상권: 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 신도고등학교 인근으로 학생 및 교직원 등 유동인구 수요도 예상됩니다.

임대 정보: 임대 관계는 이해관계인 부재 및 응답 기피로 조사되지 않아 정확한 임대 수익 추정은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주거 용도: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

편의시설: 건물 내 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교통: 시내버스 이용이 편리하며, 자가용 접근성 또한 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 점유자의 정확한 이용 현황, 내부 마감재 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

공동담보 물건: 해당 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 채권자 변창우의 청구 금액이 매우 높아, 경매 취하나 변경 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 좌동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 및 내부 상태 등 미확인된 사항과 공동담보 여부 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 수요: 신도고등학교 인근 및 주변 주거/상업 지역으로 인한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용 가능한 소형 면적입니다.

권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

시세 대비 잠재력: 감정가(6,500만원) 대비 최근 실거래가(6,300만원)를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

31. 245㎡ (7층) 2026년 1월 거래가: 63,000,000원

31. 245㎡ (6층) 2024년 2월 거래가: 60,000,000원

48. 31㎡ (5층) 2026년 3월 거래가: 110,000,000원 (면적 상이)

감정가: 65,000,000원

인수 보증금: 0원

종합 판단: 최근 실거래가(6,300만원)와 감정가(6,500만원)를 고려할 때, 경쟁 상황 및 물건 상태에 따라 55,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 입찰가가 형성될 수 있습니다. 합리적인 투자를 위해서는 감정가 이하, 특히 최근 거래가 수준에서 진입하는 것이 유리할 수 있습니다.

예상 입찰가: 60,000,000원 (6천만원) 선을 시작으로, 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 시장 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.