나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경678 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1071-6 리치먼드시티센텀 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 동해선 재송역 남동측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설과 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 동해선 재송역이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제8층 제809호로서
(사용승인일 : 2023년 3월 16일)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 치장석재 마감 등
창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니ㅏㄷ.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)(2024-10-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경678 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1071-6 리치먼드시티센텀 8층809호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 155,000,000원

* 토지 면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

* 토지 지분: 3.4898㎡ (약 1.06평)

* 건물 면적: 27.48㎡ (약 8.31평)

* 건물 지분: 27.4798㎡ (약 8.31평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOO)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제8층 제809호

* 사용승인일: 2023년 3월 16일

1.2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 동해선 재송역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동해선 재송역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)입니다.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2023년 7월 21일 접수된 수협은행 근저당권 (을1, 채권금액 148,800,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 을1 (수협은행 근저당권)을 말소기준으로, 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 을2 근저당권, 갑4 임의경매, 갑5 압류, 을2-1 압류 등)

* 갑3 소유권이전(상속) 등은 현재 소유권 관련 권리사항입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부채권 총액: 166,800,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

2.

* 지역 특성: 일반상업지역 내에 위치하며, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 시설: 동해선 재송역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가집니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설이 분포하여 활동성이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

2.

* 건축년도: 2023년 3월 사용승인되어 신축 건물에 해당합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교통: 동해선 재송역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 교통이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 임대 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 법적 대항력 여부 및 임대 조건 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다. (인수 보증금 0원 명시에도 불구하고 주의 필요)

* 도로 접면: 동측 도로 폭이 4미터로, 차량 통행이나 주차, 향후 건축 등에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 인해 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 동해선 재송역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 업무 기능이 복합된 지역에 자리 잡고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계 미상 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 도로 접면 또한 향후 활용에 있어 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 신축 오피스텔: 최신 건축 규격을 따르고 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 및 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 역세권 입지: 동해선 재송역 초역세권으로 직장인 및 학생 등 안정적인 임차 수요 확보가 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 관련 분쟁의 소지를 줄이고 안정적인 자산 확보가 가능합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

* 최근 매매 사례 분석 (전용면적 27.48㎡ 기준):

* 2025년 2월 4층: 150,580,000원

* 2025년 12월 10층: 120,000,000원

* 본 물건 (8층)은 신축 건물이며 중간층이라는 점을 감안할 때, 4층 사례(150,580,000원)보다는 낮을 수 있으나, 10층 사례(120,000,000원)보다는 높은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

* 현재 감정가는 155,000,000원입니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 신축 및 역세권 입지를 고려하여 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이를 적정 입찰가 범위로 추천합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

1.10. 주변 혐오시설 유무

2.

현재까지 확인된 주변 검색 결과 상, 본 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.