나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10486 [1] 경상남도 밀양시 내일동 346-3 한일주택 102동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내일동에 소재하는 '밀양여자고등학교' 의 남측 인근에 위치 하며, 부근은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 102동까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호로서, 외벽 : 적타일, 내벽 : 벽지,타일 등, 창호 : 목재 및 새시이중창임.

이용상태

다세대주택(집합건축물대장 건축물현황도 상 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단지의 부정형의 토지로 남향의 경사지를 2단으로 택지조성하였고 북측 인접도로 보다 약 3미터 낮으며, 다세대주택 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로, 남동측으로 왕복 2차로 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1):제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(소3-1-75)(접함), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법룰>, 역사문화환 경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 토지 기호(2):제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-03-09)(접함), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법룰>, 역사문 화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임. 나)기타 : 본건 대지권 목적인 토지의 경사로 인해 본건 102동 201호는 남측에서 보면 '2층'이나 북측 도로에서 보면 '1층'으로 보임.

물건 비고

본건 대지권 목적인 토지의 경사로 인해 본건 102동 201호는 남측에서 보면 '2층'이나 북쪽 도로에서 보면 '1층'으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-09-05

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10486 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 내일동 346-3 한일주택 102동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 40,000,000원

토지면적: 31.88㎡ (약 9.64평)

건물면적: 46.42㎡ (약 14.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 내일동에 소재하는 '밀양여자고등학교'의 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

- 소유권 이전: 김필수(2011-08-26), 신상석(2017-04-06), 신창윤(2022-09-08, 증여) 순으로 등기되었습니다.

- 근저당: 주식회사코너스톤캐피탈대부(2023-06-02, 18,000,000원)가 말소기준권리입니다.

- 근저당권부채권질권 설정: 주식회사삼종대부(2023-12-19, 18,000,000원)가 설정되었습니다.

- 임의경매: 주식회사코너스톤캐피탈대부(2025-09-03, 12,401,096원)에 의해 개시되었습니다.

- 상기 등기사항 중 을구의 근저당 및 근저당권부채권질권 설정은 말소 예정이며, 갑구의 소유권 이전 등기는 말소되지 않는 한 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 본건은 임의경매로 채무불이행에 따른 매각이므로, 말소기준권리(을5, 근저당)보다 선순위 권리(존재 시)를 제외하고는 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상입니다.

* 인수되는 권리

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 내일동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 3류 및 중로 2류 도로와 접하고 있습니다. 토지는 2필 1단지의 부정형으로 경사지를 활용하여 조성되었으며, 다세대주택 및 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 지역적 특성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호로, 외벽은 적타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 목재 및 새시 이중창으로 마감되었습니다. 내부 구조는 다세대주택으로 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건 대지권의 토지 경사로 인해 발생하는 건축물의 층수 인식 차이입니다. 남측에서 볼 때는 '2층'이나 북측 도로에서는 '1층'으로 보일 수 있어, 외관상으로 인한 착오나 관리상 불편함이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 여러 제한 사항(역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 밀양시 내일동에 소재한 다세대주택으로, 감정가 4천만원에 경매로 나왔습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 선순위인 권리만 인수하면 되며, 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지 경사로 인한 층수 인식 문제와 지역적 규제 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 시세와 건물 상태, 해당 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 4천만원의 감정가로 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리만 인수하면 되며, 임차인 부담이 없습니다.

* 주변 인프라: 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 최근 매매 사례(2026년 7월, 41.16㎡, 3,100만원)를 고려할 때, 본건(46.42㎡)의 시세는 약 3,500만원 내외로 추정됩니다. 하지만 감정가는 4,000만원이며, 이보다 높은 가격에 거래된 사례도 존재합니다. 토지 경사라는 특이사항과 권리상 인수되는 부분이 없다는 점을 감안하여, 감정가보다 소폭 낮은 수준인 3,800만원을 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 확인하고, 경매 물건의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.