나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21870 [1] 경상남도 거제시 장평동 660 태완노블리안 101동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 남측 도로 월편에 위치하며, 부근은 도심 외곽의 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시됨.

교통상황

단지내 관련 차량 출입 및 접근 용이하며, 관내 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내, 제101동 제6층 제602호로서, (사용승인일 2004.09.21) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장매 마감. 창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고 등고평탄하고, 지반은 견고시되며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(실시계획인가시 주민의견사항 반영 필요)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

- 대항력있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보 상세

사건번호: 통영지원 2025타경21870 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 660 태완노블리안 101동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 55.04㎡ (약 16.65평)

건물 면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 거OOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 남측 도로변에 위치하며, 부근은 도심 외곽의 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시됩니다.

교통상황

단지 내 관련 차량 출입 및 접근이 용이하며, 관내 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(양지초등학교, 한마음유치원 관련)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 을4, 거제중앙신용협동조합 근저당권 (접수일자 2011.02.11, 182,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권: 주식회사태완(보존) → 서정미(이전, 2004.10.21)

* 근저당: 거제중앙신용협동조합 (2011.02.11, 182,000,000원), (2011.11.04, 17,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 경남신용보증재단 (2023.06.14, 18,527,610원) - 말소 예정

* 임의경매: 거제중앙신용협동조합 (2025.09.03, 124,652,950원) - 말소 기준

등기부채권 총액: 217,527,610원

매각으로 인해 본건 등기부상의 근저당, 가압류, 임의경매 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김성곤

전입일자: 2009-01-14

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 특별한 인수사항 없음.

* 임차인: 한숙경

전입일자: 2009-01-14

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-11-14

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 한숙경의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (주의: 상기 임차인 보증금 잔액 인수 가능성에 대한 면밀한 확인 및 추가 부담 가능성을 반드시 고려해야 함)

1.3. 상권분석

본건은 양지초등학교 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 단지 내 차량 출입이 용이하고, 관내 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

본건이 속한 태완노블리안아파트는 2004년 9월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 지상 15층 건물입니다. 총 2개동 180세대로 구성되어 있으며, 본건은 101동 6층 602호입니다.

전용 면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

총 주차 대수: 145대 (지하 7대, 지상 145대)

편의 및 교육시설

양지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 한숙경(보증금 135,000,000원)의 존재입니다. 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 이는 예상치 못한 큰 금액의 추가 지출로 이어질 수 있어, 본건 취득 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

토지이용계획상 제한

본건 토지는 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 소재 태완노블리안 아파트 101동 6층 602호로, 감정가는 130,000,000원입니다. 건물의 상태는 통상적인 아파트 수준이며, 주변 주거 및 교통 환경은 무난한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 한숙경의 135,000,000원 보증금은 잠재적인 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 해당 보증금 잔액 인수 여부와 그 금액을 정확히 파악하는 것이 본건의 성공적인 취득 및 투자 여부를 결정하는 데 핵심적인 역할을 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 및 투자 가치

최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 본건과 동일한 면적(84.85㎡) 및 층수(6층)의 아파트가 2026년 6월 4일 140,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 임차인 인수 리스크만 없다면 시세 반영 및 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

안정된 주거 환경

아파트 단지 내에서 기본적인 주거 환경이 잘 갖추어져 있으며, 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실거주 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 감정가: 130,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 4일): 84.85㎡, 6층 - 140,000,000원 (본건과 가장 유사)

* 최근 매매 사례 (2026년 4월 17일): 84.85㎡, 12층 - 95,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 3월 23일): 75.28㎡, 6층 - 83,000,000원

* 최근 전월세 사례:

* 2025년 6월 2일 (84.85㎡, 11층) - 보증금 100,000,000원, 월세 0원

* 2025년 3월 18일 (84.85㎡, 8층) - 보증금 1,000,000원, 월세 400,000원

* 2026년 3월 2일 (75.28㎡, 1층) - 보증금 50,000,000원, 월세 500,000원

권리 및 임차인 리스크 분석

본건의 시세는 최근 거래 사례를 볼 때 약 140,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 한숙경의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 심각한 위험이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 주의사항이 상충될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 조사를 통해 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 발생한다면, 총 매입 비용이 예상치를 크게 초과할 수 있습니다.

입찰가 제안

상기 임차인 인수 리스크를 고려하여, 감정가(130,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 최근 거래가(140,000,000원)는 임차인 인수 부담이 없는 상황에서의 가격으로 보아야 합니다.

만약 임차인 보증금 135,000,000원의 전부 또는 일부를 인수해야 한다면, 입찰가는 총 매입 비용이 시세(140,000,000원)를 넘지 않도록 산정해야 합니다.

따라서, 권리 분석 결과를 최종 확인한 후, 신중하게 보수적인 접근이 필요하며, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (단, 임차인 인수 보증금액에 따라 이 금액은 달라져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.