나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21858 [1] 경상남도 고성군 고성읍 수남리 245-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 수남리 소재 '고성 중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 시멘트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1984.04.21)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서 상 ㄱ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21858 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 수남리 245-2

용도: 단독주택

1.2. 물건 현황

감정가: 130,070,800원

토지 면적: 243.00㎡ (약 73.51평)

건물 면적: 68.82㎡ (약 20.82평)

건물 제시외 면적: 130.00㎡ (매각 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 황OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 수남리 소재 '고성 중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주택 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2012년 10월 8일 접수된 황원태의 근저당권 (100,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부요약 및 물건명세서 상 특이사항은 없으며, 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김종이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-06-09

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 고성읍 수남리는 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. '고성 중앙고등학교' 인근으로 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보 분석 결과:

* '백산그린빌102동' (2012년 준공, 약 70.2757㎡, 약 21평): 2025년 12월 1억 원에 거래. 2026년 5월에도 동일 가격에 거래.

* '한성빌라' (2013년 준공, 약 84.58㎡, 약 25평): 2025년 12월 1억 3800만 원에 거래.

위 정보는 본건과 주택 유형(단독주택 vs 연립/다세대) 및 건립 연도에 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 지역 내 주택 시장의 가격 형성 추이를 참고할 수 있습니다. 본건은 단독주택으로서, 넓은 토지 면적이 큰 장점입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 단독주택 및 농경지가 분포하여 비교적 한적한 편입니다. '고성 중앙고등학교'가 인접해 있어 자녀 교육에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 건물의 사용승인일은 1984년 4월 21일로, 약 40년이 경과하여 건물의 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 주요 설비의 교체 및 전반적인 리모델링이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

감정평가서 상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물 130.00㎡가 매각에 포함되어 있습니다. 이는 실제 이용 가능한 면적이 넓다는 장점이 될 수 있으나, 건물 현황 파악, 철거 또는 원상복구 등의 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

건물 내부의 이용상황 및 임대관계가 명확히 확인되지 않았습니다 (임대관계: 미상). 다만, 현존 임차인은 대항력이 없고 보증금이 없어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지가 가축사육제한구역에 해당하므로, 가축 사육 관련 사업이나 시설 설치 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 수남리 소재의 단독주택으로, 넓은 토지 면적(243㎡)과 함께 130㎡에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 높을 것으로 기대됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 법적 안정성이 높은 물건입니다. 다만, 건물의 노후화와 제시외 건물의 현황 파악이 중요한 고려 사항입니다. 주변의 연립/다세대 주택 시세는 본 건과 직접 비교하기 어렵지만, 지역 내 부동산 시장의 전반적인 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 243㎡ (약 73.51평)의 넓은 토지를 확보할 수 있어, 향후 증축, 재건축 또는 별도 활용 등 다양한 개발 가능성을 보유하고 있습니다.

* 높은 활용도의 제시외 건물: 130㎡에 이르는 제시외 건물이 매각에 포함되어, 실제 이용 가능한 건축 연면적을 크게 늘릴 수 있습니다. (단, 현황 확인 필수)

* 권리 관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리 및 부담이 없습니다.

* 주거지로서의 잠재력: 조용한 주거 환경과 기본적인 교통 및 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,070,800원

주변 시세 분석:

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 약 70㎡(21평) 규모는 1억 원, 약 84㎡(25평) 규모는 1억 3800만 원 선에서 거래되었습니다. 이는 본 건의 단독주택이라는 특성과는 차이가 있지만, 지역 내 주택 가격 형성의 참고 자료로 활용됩니다.

물건 가치 평가:

본 건은 감정가가 1억 3000만 원 수준이며, 토지 면적 243㎡와 건물 면적 68.82㎡, 그리고 130㎡의 제시외 건물을 포함하고 있습니다. 건물의 노후화(1984년 준공)는 감안해야 할 부분입니다. 넓은 토지 면적과 제시외 건물을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 80~100% 범위에서 시세 및 물건의 실질적인 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

추정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

권장 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 파악되지 않았습니다.

건물 상태, 제시외 건물의 활용 가능성, 향후 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.