나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31205 [1] 경상남도 진주시 사봉면 부계리 296 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 '부동마을' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 산간농경지, 순수임야, 농촌마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 경운기 등의 농기구 출입은 불가능하며, 산간지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 임로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지상 수목은 토지에 포함하여 평가함.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31205 (1)

소재지: 경상남도 진주시 사봉면 부계리 296

용도: 전 (농지)

감정가: 44,820,000원

토지면적: 2241.00㎡ (약 678평)

건물면적: 없음

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 지상 수목은 토지에 포함하여 평가됨.

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 '부동마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 산간농경지, 순수임야, 농촌마을 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황은 경운기 등 농기구의 출입이 제한적이며, 산간지대에 위치하여 관내 대중교통 이용이 불편한 편입니다.

토지 인접 도로 상태는 서측으로 임로(농로)가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 또한 영농여건불리농지로 분류됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 12월 13일자 동부농업협동조합 근저당권 (50,000,000원)으로, 본 경매 절차에서 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 180,892,949원

소멸되지 않는 권리: 등기사항에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 특정된 사항은 없습니다.

특이사항: 소유권 변동 및 다수의 가압류, 압류, 근저당권이 등기되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농촌 지역의 산간지대에 위치한 전(밭)으로, 일반적인 상업 시설이나 주거 지역과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 환경입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있으나, 현황 및 입지 조건상 대규모 상업 시설 개발이나 활용은 제한적일 것으로 판단됩니다.

농업 관련 시설이나 주말 농장, 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성을 고려할 수 있으나, 영농여건불리농지라는 점은 유의해야 합니다.

5. 생활정보

가장 가까운 마을은 '부동마을'이며, 인근 지역은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 생활권입니다.

편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 차량 이동을 통해 진주시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

대중교통 접근성이 매우 낮아 자가용 이용이 필수적입니다.

검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 진주시 내동면 지역에서 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설 밀집 및 주민 반발에 대한 뉴스가 간헐적으로 보도되고 있습니다. 본건 소재지와는 지리적으로 떨어져 있으나, 해당 지역의 개발 관련 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 후 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되며 계약보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

접근성: 산간지대에 위치하고 임로만 개설되어 있어 차량 통행이 원활하지 않을 수 있으며, 농기계 외 일반 차량의 접근성이 낮습니다.

영농여건불리농지: 농업 생산성이 상대적으로 떨어지는 지역으로, 경작 목적 외 활용 시 추가적인 고려가 필요합니다.

가축사육제한구역: 특정 축종의 사육이 제한되어 있어 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 따릅니다.

임대관계: 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 사봉면의 산간 농경지로, 농지로서의 가치 외에 다른 활용도는 제한적인 물건입니다.

가장 큰 특징은 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이며, 이를 취득할 수 있는 대상자만이 실질적인 매입을 고려할 수 있습니다.

접근성과 영농 여건 등을 고려할 때, 투기 목적보다는 실사용 목적(영농, 전원생활 등)으로 접근하는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

농지취득자격증명 발급이 가능한 실수요자에게는 경매를 통해 시세보다 저렴하게 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 가능성(매우 제한적)을 염두에 둘 수 있습니다.

주변 임야 및 농경지와 함께 통합 개발을 고려하는 경우, 토지 이용 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 44,820,000원

본건은 농지취득자격증명이라는 명확한 선결 조건이 있으며, 영농여건불리, 교통 불편 등의 제약이 있습니다.

따라서, 실수요자의 경우 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 실사용 계획에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80%~100% 수준인 35,856,000원 ~ 44,820,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.