나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31202 [1] 경상남도 진주시 하대동 523-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 `제일여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
기존 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지내 유사 사다리형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 약6미터폭의 포장도로와 접하며, 북동측으로 개설되어 있는 약2.5미터폭의
포장도로는 일부 계단으로 연결되어 있어 차량의 출입은 곤란한 상태이고, 차량은 북동측
도로를 통하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2024-04-23)(진주제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(도동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ~ㄷ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로 판단할
경우에 당해 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄
경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물(감정서 상 ‘ㄱ~ㄷ’)매각제외, 최저매각가격은 제시외물건 매각제외 감안한 금액임
- 신청채권자가 제출한 보정서(제시외건물 매각의견서)에 첨부된 「무허가건물 양도증」에 의하면 “채무자는 매각으로 소유권이전 시 제시외 건물에 대한 지상권 등 권리일체를 포기한다.”라는 내용 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31202 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.1. 2. 토지 정보

용도: 대지

토지면적: 116.00㎡ (약 35.10평)

토지지분: 116㎡ (약 35.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.1. 4. 감정가 및 최저매각가

감정가: 101,500,000원

최저매각가격: 감정평가서상 최저매각가격 명시되지 않음. (제시외 물건 매각 제외 감안)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '제일여자고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 북동측으로 약 2.5미터폭의 포장도로가 개설되어 있으나, 일부 계단으로 연결되어 차량 출입은 다소 곤란하며, 차량은 북동측 도로를 통해 주로 이용하고 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대 보호구역(진주제일여자고등학교, 도동초등학교)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 현재 여러 권리들이 설정되어 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다. 채권 총액은 138,880,260원입니다.

1.3. 2. 말소기준권리

을3 근저당권(서부새마을금고, 2019-06-14 접수, 91,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

1.3. 4. 법정지상권 및 제시외 건물 관련 사항

법정지상권이 등기되어 있으나, 신청채권자 제출 보정서에 첨부된 '무허가건물 양도증'에 의하면, 채무자는 매각으로 소유권 이전 시 제시외 건물에 대한 지상권 등 모든 권리를 포기한다는 내용이 있습니다. 이는 법정지상권 성립 여부 및 낙찰자가 인수할 사항이 없음을 시사합니다.

1.3. 5. 제시외 건물

감정서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이러한 제시외 물건을 제외한 금액으로 책정되었습니다.

1.3. 6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도 명시된 임차인은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건은 진주시 하대동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 제일여자고등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변은 기존 주택지대 형성으로 조용한 주거 환경을 이루고 있으며, 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있는 지역으로 판단됩니다. 상업 시설은 도보 거리 내 위치할 것으로 예상되나, 상세한 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 제일여자고등학교, 도동초등학교 (상대보호구역)

* 교통: 차량 접근 가능, 지역 내 일반 교통사정 보통

* 도로: 북서측 6m 포장도로 접, 북동측 2.5m 포장도로 접 (차량 접근 일부 곤란)

* 편의시설: 주변 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 진주시는 광역 쓰레기 매립장, 생활폐기물 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등과 관련된 논의가 있으나, 본건 소재지인 하대동 523-2번지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법정지상권

등기부상 법정지상권이 설정되어 있으나, 매각으로 인한 권리 포기 의사가 확인되어 낙찰자에게 인수되는 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 이에 대한 명확한 확인은 필수입니다.

1.6. 2. 제시외 건물

감정평가서에 기재된 제시외 건물('ㄱ~ㄷ')은 매각에서 제외되므로, 해당 부분에 대한 법적 관계는 낙찰자가 직접 정리해야 할 수 있습니다. 최저매각가격 산정 시 제외된 점을 유의해야 합니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 하대동에 위치한 대지로서, 감정가는 1억 150만원, 토지 면적은 116.00㎡(약 35.10평)입니다. 주택 밀집 지역에 위치하며 인근에 학교가 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 등기부상 법정지상권이 존재하나, 채무자의 권리 포기 의사 표명으로 낙찰자가 인수할 위험은 낮을 것으로 보입니다. 다만, 매각 제외되는 제시외 건물과 복합적인 토지 이용 제한 사항 등을 고려해야 합니다. 토지만 매각 대상이므로, 신축 등 토지 활용 계획 수립 시 관련 법규 검토가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 토지 자체에 대한 경매 물건으로, 건물 신축 시 자유로운 활용 가능성이 있습니다.

* 법정지상권이 등기되어 있으나, 권리 포기 의사 확인으로 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주택지대에 위치하여 안정적인 주거용 부동산 개발의 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 토지만 매각 대상이며, 법정지상권 및 제시외 건물 관련 특이사항이 존재합니다. 제시외 건물은 매각 제외되었고, 법정지상권에 대한 권리 포기 의사 확인 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 101,500,000원을 기준으로, 상기 기술된 위험 요소를 감안하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 권리관계 및 현장 상황을 더욱 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.