나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31167 [1] 경상남도 진주시 신안동 19-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 신안동에 소재하는 부동산[에이내 에이호 1층 주택(통칭: 제일연립 102호)]으로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

소형 차량 등 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고
려컨대 보통시됩니다.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 내 1층 에이호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

주택(구분건물)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 자체지면 평탄한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역
(진주교육대학교), 상대보호구역(진주교육대학교교육대학원), 상대보호구역(진주교육대학교
부설초등학교), 역사문화환경보존지역에 속합니다.

공부와의 차이

별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1] 지분매각
-감정서상 본건 남측으로 부합된 주택일부 부분은 가격에 포함평가함
-공부상 '에이호 1층 주택' 이나 현재 '제일연립 102호' 로 통칭됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31167 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 19-19

용도: 단독주택

감정가: 60,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 311.50㎡ (약 94.23평)

토지지분: 77.875㎡ (약 23.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 371.22㎡ (약 112.30평)

건물지분: 371.22㎡ (약 112.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지지분/건물전체매각

특이사항: 대지권미등기, 지분매각, 일괄매각, 감정서상 본건 남측으로 부합된 주택일부 부분은 가격에 포함평가함, 공부상 '에이호 1층 주택' 이나 현재 '제일연립 102호' 로 통칭됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(진주교육대학교 등 3개소), 역사문화환경보존지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 1996년 11월 4일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

토지 등기부채권 총액은 103,114,129원이며, 건물 등기부채권 총액은 42,000,000원입니다.

현재 진행 중인 경매는 신한카드주식회사(채권자)에 의한 강제경매(갑31/갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 다른 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

부동산의 부근에는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하여 주거 환경을 이루고 있습니다.

4.3. 교육환경

토지이용계획상 진주교육대학교 및 관련 교육기관의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 근접성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

대지권 미등기 상태로, 토지와 건물 간의 소유권 관계 및 등기 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 물건 특이사항

지분 매각 물건으로, 토지 전체 소유권 확보를 위해서는 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 또한, 감정평가 시 남측으로 부합된 주택 일부가 포함 평가되었으므로, 실제 경계 확인 및 관련 이해관계인과의 분쟁 소지 검토가 필요합니다. 공부상 명칭('에이호 1층 주택')과 통칭 명칭('제일연립 102호')이 상이하여 혼란이 발생할 수 있습니다.

5.3. 기타 제한사항

토지가 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 진주시 신안동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 6천만원입니다. 대지권 미등기, 지분 매각, 부합물건 포함 평가 등 복잡한 권리 관계와 물건 특이사항을 포함하고 있습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 환경은 보통 수준입니다. 토지 이용 계획상 다양한 제한 사항이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 6천만원의 감정가는 진주 지역의 유사 부동산 시세와 비교했을 때 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

* 인수 부담 적음: 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 협상 가치: 토지 지분 매각이므로, 잔여 지분 소유주와의 협상을 통해 추가적인 가치를 창출하거나 활용 방안을 모색할 수 있는 기회가 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 주변 연립/다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 103만원에서 165만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. (예: 65.43㎡ 일신빌라 10,800만원, 39.88㎡ 흥진 4,100만원, 84.2㎡ 신안동삼명빌라 11,400만원). 본건의 건물면적 371.22㎡에 단순 적용 시 높은 시세가 추정되나, 이는 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

8.2. 입찰가 산정

본건은 감정가 6천만원에 비해 주변 유사 면적 부동산의 시세가 훨씬 높게 형성되어 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 지분 매각, 부합물건 포함 등 권리 및 물건의 특수성으로 인해 시세 대비 할인된 금액으로 입찰해야 합니다. 또한, '제일연립 102호'라는 통칭을 고려하여 연립주택 거래 사례를 참고하되, 실제 현장 조사를 통한 정확한 건물 상태 및 면적 확인이 필수적입니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준에서 시작하여, 리스크 해소 비용 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 상세한 현장 조사 및 전문가의 추가 분석을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.