나이스옥션 법원경매 진주 2025타경891 [1] 경상남도 사천시 동림동 산8-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동림동 소재 '신치마을회관' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,1-1,1-2,3) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 조림 등임. 기호(2) : 완경사지 내지 급경사지인 부정형의 토지로서, 조림 등임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-46호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(1-1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-46호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(1-2) : 제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(3) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재하는 동백나무, 구골나무, 단풍나무, 느티나무, 벚나무, 편백나무 등 입목과 소나무 등 자연생 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하되, 기준시점 현재 일부 방치 및 산림화되고, 관리상태가 양호치 못한 상황 등을 고려하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(1)(동림동 산5-2)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적은 ‘2,380㎡’이나, 임야대장등본상 2025.07.04일 기호(1)(동림동 산5-2, 2,304㎡), 기호(1-1)(동림동 산5-4, 64㎡), 기호(1-2)(동림동 산5-5, 12㎡)로 분할되었고, 임야대장등본상 면적을 기준하여 각 토지를 평가하되, 기호(1-1,1-2)는 ‘동림동 새고개 도시계획도로(소로2-46호선) 개설사업’에 보상 편입 및 그 잔여지로 탐문조사되는 바, 보상의 정도 등을 고려하여 해당 토지를 평가하였으니, 경매 입찰시 보상금 수령 여부 등 관련 제반사항 등을 해당 관공서에 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록1] 등기사항전부증명서 상 면적은 '2,380㎡'이나 임야대장 상 기호 (1)(동림동 산5-2, 2304㎡), 기호(1-1)(동림동 산5-4, 64㎡ ), 기호(1-2)(동림동 산5-5, 12㎡)로 분할되어 있으며, 감정서상 기호(1-1,1-2)는 '동림동 새고개 도시계획도로(소로2-46호선) 개설사업'에 보상 편입 및 그 잔역지로 조사되는 바, 보상의 진행사항 및 관련 제반사항 입찰전 주무관서에 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2025타경891 (1)

소재지

경상남도 사천시 동림동 산8-1

용도

임야

감정가

72,337,000원

토지면적

30,952.00㎡ (약 9,362평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

사남새마을금고

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 경상남도 사천시 동림동 소재 '신치마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됨.

인접 도로상태

지적도상 도로에 직접 접하지 않는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있으며, 일부 구역은 제1종일반주거지역에도 해당함.

* 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-46호선)가 접합하거나 저촉되는 구역이 일부 존재함.

* 가축사육제한구역(모든축종제한 또는 일부 제한)으로 지정된 구역이 있어 축산업 관련 규제가 적용될 수 있음.

1.2. 권리분석

등기사항

* 등기사항전부증명서상 소유권 이전 및 상속 등기 내역이 확인됨.

* 말소기준권리(매각으로 소멸되는 가장 선순위 권리)는 2019년 9월 11일 접수된 사남새마을금고의 근저당권(을7)임.

* 이후 설정된 다수의 근저당권, 지상권, 압류 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 진행 시 모두 소멸될 예정임.

* 본건 경매는 사남새마을금고의 신청에 의한 임의경매 사건임.

압류 및 가압류

* 용인세무서장 및 역삼세무서장 명의의 압류 내역이 등기되었으나, 모두 말소 처리되어 매각으로 소멸됨.

임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 지상권 설정(을8)은 말소 처리된 것으로 확인됨. 따라서 해당 지상권의 존속 여부는 추가 확인이 필요하며, 일반적으로는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸함.

1.3. 상권분석

* 본건 토지는 현재 임야로서 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있음.

* 개발 잠재력은 있으나, 현재로서는 농림업 활동 위주의 환경을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 임야이므로 직접적인 주거 편의시설은 부족할 것으로 예상됨.

* 인근 마을과의 연계성을 통해 기본적인 생활 편의를 확보해야 할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권

* 현장 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 맹지

* 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 맹지에 해당함. 토지 활용 및 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보 방안 마련이 필수적임.

* 도시계획도로 편입

* 토지 일부(기호 1-1, 1-2)가 '동림동 새고개 도시계획도로(소로2-46호선) 개설사업'에 편입되었거나 그 잔여지로 조사됨.

* 해당 사업에 따른 보상 진행 상황, 보상금 수령 여부, 잔여지의 정확한 현황 등 관련 제반 사항은 입찰 전 반드시 사천시청 관련 주무관서에 직접 확인해야 함.

* 산지 규제

* 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 산지관리법 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설 여부

* 주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 여부에 대한 확인이 필요함. (별도 조사 요망)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 사천시 동림동에 위치한 임야로, 감정가는 72,337,000원임.

* 등기상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 양호한 편임.

* 다만, 지적도상 맹지라는 점, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성, 그리고 토지 일부가 도시계획도로에 편입되어 보상 절차가 진행 중이라는 점 등 복합적인 리스크를 내포하고 있음.

* 특히, 도로 접근성 확보 방안 마련과 분묘 관련 문제 해결, 도시계획도로 편입분에 대한 보상 절차 확인이 필수적으로 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 계획 및 도로 개설 사업 추진 시 토지 가치 상승 잠재력을 가짐.

* 법적 문제(맹지, 분묘)를 해결할 경우, 토지의 개발 가능성을 모색해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수할 보증금 있는 임차인이 없으므로, 낙찰자는 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없음.

* 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 제반 리스크(맹지, 분묘, 도시계획도로 편입 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 함.

* 정확한 투자 수익률 분석 및 적정 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 반드시 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.