나이스옥션 법원경매 진주 2025타경888 [1] 경상남도 사천시 곤양면 맥사리 209-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 사천시 곤양면 맥사리, 곤양어르신학교에서 남동측으로 직선거리 약300 미터 지점에 위치하고 있으며,
부근은 면소재지 주변 농촌지대로서 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.

교통상황

남측으로 지방도(곤북로)와 접하여 차량의 접근이 가능하고, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 남측으로 하향 경사진 지대를 3단으로 계단식으로 축대로 조성하여 북측 상단부는 기호2 건물의 부지, 즉 단독주택부지로 이용되고 있으며 중단부와 도로에 접면한 하단부는 현재 나지상태로 있음.
[현황사진 등 참조 요망]

인접 도로상태

남측으로 1002번 지방도, 즉 곤북로와 접하고 있으며, 서측으로도 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(2024 -04-18)<도로법>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 2016.4.29 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면
약9 년 경과된 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,

외벽은 비닐페인트 등
내벽은 벽지, 타일 등
창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

단독주택 용도임.

설비내역

위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `경량철골조 판넬지붕 차양 등 약8.5 ㎡ 등’ (기호ㄱ-ㄷ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 본건은 현재 매수예정자라고 주장하는 사람이 임시로 거주하고 있는 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

2, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 `석축, 방부목 난간 울타리 등‘은 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 매각 포함.
-석축, 방부목 난간 울타리 등은 토지에 포함하여 평가함.
-목록1 토지는 일부가 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경888 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 맥사리 209-5

용도: 단독주택

감정가: 167,605,500원

토지면적: 490.00㎡ (약 148.23평)

건물면적: 95.25㎡ (약 28.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천새마을금고 (근저당 및 임의경매 권리 분석 결과)

1.2. 건물 및 부대시설

건물 구조: 2016년 4월 29일 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 (사용승인 약 9년 경과).

현황: 외벽 비닐페인트, 내벽 벽지/타일, 창호 샤시로 현 상태 보통.

설비: 위생, 급배수, 난방 설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물: 경량철골조 판넬지붕 차양 등 약 8.5㎡ (기호 ㄱ-ㄷ)이 소재하여 매각에 포함됨.

기타: 석축, 방부목 난간 울타리 등은 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 사천시 곤양면 맥사리에 위치하며, 곤양어르신학교에서 남동측으로 약 300미터 지점에 있음.

주위는 농경지, 임야, 농가 등으로 형성된 농촌지대로, 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

남측으로 지방도(곤북로)와 접하여 차량 접근이 가능하며, 관내 버스정류소까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

토지 형태: 사다리형에 유사한 부정형으로, 남측으로 하향 경사진 지대를 3단으로 계단식 조성함. 북측 상단부는 건물 부지로 이용되며, 중단부와 하단부는 현재 나지 상태임.

인접 도로: 남측 1002번 지방도(곤북로)와 접하고, 서측으로도 세로와 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

사천새마을금고 근저당 (접수일자 2016-05-13, 채권최고액 146,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 임지연

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

배당신고일자: 2025-11-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요 없음.

기타: 임대 관계 확인은 하지 못했으므로 업무 집행 시 재확인 필요.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 및 유사 물건 분석

제공된 JSON 데이터가 없어 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 분석은 불가함.

다만, 사천시 곤양면 일대의 단독주택 및 토지 매물 정보를 검색한 결과, 해당 지역에서는 다양한 가격대의 토지 및 주택 매물이 거래되고 있음.

용도, 면적, 건축 연도, 지리적 조건에 따라 가격이 상이하며, 감정가 1억 6천여만원은 해당 지역의 단독주택 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단됨. 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 현황 파악이 필수적임.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건은 농촌지대에 위치하여 대규모 상업시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 면 소재지에 분포할 것으로 예상됨.

현재까지의 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았음. 다만, 주위 환경이 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있어 개발이 제한적인 농촌 지역의 특성을 가짐. 사천시 내에는 삼천포대교공원, 사천바다케이블카 등 관광 명소가 다수 존재함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한

토지의 일부가 접도구역에 저촉되어 있어, 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인 및 행위 제한 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

5.2. 현재 점유 상태

현재 매수예정자라고 주장하는 사람이 임시로 거주하고 있는 것으로 탐문되었음. 이에 명도 절차 진행 시 해당 점유자에 대한 정확한 신원 및 관계 확인이 필요함.

5.3. 미확인 임대 관계

임대 관계 확인이 되지 않아 업무 집행 시 재확인이 요구됨. 다만, 임차인 임지연은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없음.

6. 투자 포인트

6.1. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도나 분할 절차 없이 거래가 용이함.

6.2. 자연 친화적 환경

주변이 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경임.

6.3. 교통 접근성

지방도와 바로 접하고 있어 차량을 이용한 외부 접근이 용이함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 맥사리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 167,605,500원임. 토지 일부의 접도구역 저촉, 현재 거주자에 대한 명확한 확인 필요성 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않음. 농촌 지역의 조용한 환경과 지방도 접합으로 인한 편리한 접근성이 장점임. 정확한 시세 파악 및 주변 현황 조사를 통해 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있음. 특히, 주변 시세에 대한JSON 데이터가 없어 비교 분석이 제한적임.

일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 고려되기도 하나, 이는 물건의 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 크게 달라짐.

본 건의 감정가는 167,605,500원으로, 현재 시점에서 보수적으로 접근한다면 120,000,000원에서 140,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

다만, 이는 단순 추정치이며, 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

본 건은 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없으므로, 이 부분은 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.