나이스옥션 법원경매 진주 2025타경893 [1] 경상남도 산청군 시천면 사리 312-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 사리 소재 '지리산국립공원 경남사무소' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 부지(기호(1)) 및 그 부속토지 등(기호(3))으로 경계 구분없이 이용중인 상태임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 5~6 미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 3 미터 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(3) 지상에 이동 가능한 컨테이너 등이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층건으로서, 외벽 : 목재, 사이딩, 벽돌치장 마감 등. 내벽 : 벽지, 목재, 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각포함.
-목록1,3은 경계구분없이 일단의 형태로 이용이 예상되며 목록3은 공부상 '답'이나 현황 '부속토지 등'으로 이용중임.
-목록2 상부에 내부계단을 통해 접근가능한 다락 형태 구조 존재하며 이를 참작하여 건물 평가함.
-목록3에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록3 지상에 이동 가능한 컨테이너는 매각 및 평가 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경893 (1)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 사리 312-2

용도: 단독주택

감정가: 304,481,400원

토지면적: 793.00㎡ (약 239.82평)

건물면적: 96.69㎡ (약 29.24평)

3. 물건 상세

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 산청군농업협동조합 (등기부등본상 확인)

매각포함: 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ')

매각제외: 제시외 물건 중 이동 가능한 컨테이너

2. 입지조건

3. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 사리에 소재하며, '지리산국립공원 경남사무소' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

4. 교통상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 5~6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로가 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 역사문화환경보존지역에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

4. 등기부현황 (토지)

토지 등기부등본상 소유권은 양호범(1965년), 양경훈(2007년 증여)으로 이전되었습니다. 현재 말소기준권리는 2016년 6월 22일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(144,000,000원)이며, 이후 추가 근저당 및 임의경매(2025년 8월 28일, 92,720,149원)가 설정되어 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 154,000,000원입니다.

5. 등기부현황 (건물)

건물 등기부등본상 소유권은 이갑순(2016년), 양대석(2020년 상속)으로 이전되었습니다. 토지 등기부와 동일하게 말소기준권리는 2016년 6월 22일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(144,000,000원)이며, 이후 추가 근저당, 가압류(메리츠캐피탈, 우리금융캐피탈), 임의경매(2025년 8월 28일, 92,720,149원)가 설정되어 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 185,465,532원입니다.

6. 인수/소멸 권리

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 을1(토지/건물) 근저당권보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 별도 명시된 권리가 없는 경우)

7. 임차인 현황

본 물건에는 인수해야 할 보증금 있는 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

5. 지역 특성

산청군 시천면은 지리산국립공원과 인접하여 자연경관이 수려한 지역입니다. 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역으로, 최근 귀농·귀촌 인구 증가로 인해 일부 지역에서는 신규 주택 건설이나 리모델링 수요가 꾸준히 나타나고 있습니다. 다만, 전반적인 부동산 시장은 대도시 지역에 비해 활발하지 않을 수 있습니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

소재지 인근에 근린생활시설이 일부 존재하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 시천면 소재지 내에서 해결 가능할 것으로 보입니다. 보다 넓은 범위의 쇼핑, 의료, 교육 시설 이용 시에는 산청읍 또는 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다.

7. 주변 시설 (혐오시설)

본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (주의: 본 보고서는 제공된 정보만을 기반으로 작성되었으므로, 실제 현장 조사 시 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

7. 농지 관련 이슈

본 물건의 토지 중 일부(목록3)는 공부상 '답(논)'으로 되어 있으나 현황은 부속토지로 이용 중입니다. 이에 따라 농지를 취득하기 위한 자격증명원(농취증) 제출이 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 경매 입찰 전에 농취증 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 농취증 발급 시에는 일반적으로 농업경영계획서 등을 제출해야 하며, 발급까지 시간이 소요될 수 있습니다.

8. 제시외 건물 관련 이슈

감정서상 'ㄱ,ㄴ'으로 표기된 제시외 건물은 일괄 매각에 포함됩니다. 또한, 목록3 지상에 있는 이동 가능한 컨테이너는 매각 및 평가 대상에서 제외되므로, 향후 처리 방안을 고려해야 합니다.

9. 공부와의 차이

목록1, 3 토지는 공부상 경계 구분 없이 일단의 형태로 이용 중이며, 목록3은 공부상 '답'이나 현황 '부속토지 등'으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 또한, 건물(목록2) 상부에는 내부 계단을 통해 접근 가능한 다락 형태 구조가 존재하며, 이는 평가 시 참작되었습니다.

10. 기타 특이사항

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 목록1과 목록3 토지는 경계 구분 없이 함께 사용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 지리산 인근의 수려한 자연환경 속에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점은 전원생활이나 주말주택 등으로 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 더불어 제시외 건물 일부가 포함되어 있어 활용도를 높일 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 의무가 있다는 점, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 컨테이너 처리 문제 등은 명확히 확인하고 진행해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 지역별 부동산 시세 변동성이 대도시보다 클 수 있으므로, 충분한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 지리산국립공원 인근으로 쾌적하고 조용한 주거 환경 제공.

* 단독주택 및 넓은 토지: 전원주택, 주말주택, 또는 직접 농사짓기를 희망하는 투자자에게 매력적.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하여 효율성 증대.

* 제로 보증금 임차인: 인수 부담이 없어 낙찰 후 즉시 명도 및 활용 계획 수립 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,481,400원입니다. 현재 등기부상 채권 총액 및 제시된 권리 관계, 그리고 농지취득자격증명 발급 관련 제약 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

현 시세 및 주변 유사 물건에 대한 상세 분석이 추가적으로 필요하지만, 제공된 정보를 바탕으로 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 접근 방식을 기반으로 산정한 예시이며, 실제 시장가치, 추가 권리 분석, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.