나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20857 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 164-273 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '북성초등학교" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(북성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

주택: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감 등, 창호 : 섀시창호임. 부속건물: 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

주택부분에 급.배수, 위생설비, 난방설비 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록2. 건물 2층 임차인 박서원 주택임차권등기(2025. 8. 27.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20857 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 164-273

용도: 단독주택

감정가: 80,219,650원

토지면적: 79.00㎡ (약 23.9평)

건물면적: 81.93㎡ (약 24.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 현황

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(북성초등학교)

토지형상: 사다리 평지로서 주거용 건부지로 이용 중.

건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물. 단독주택으로 이용 중.

건축일자: 1983년 3월 30일 건축허가, 1983년 7월 13일 사용승인.

인접도로: 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '북성초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 26일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 부산신용보증재단, 하나카드주식회사, 주식회사 우리카드, 엔에이치농협캐피탈주식회사, 한국주택금융공사, 제이비우리캐피탈주식회사, 중부산세무서장, 국민건강보험공단 등의 가압류, 압류, 근저당권, 임의경매 개시결정 등이 포함됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

3.4. 임차인 현황

* 임차인 김 (전입 2022.02.18): 보증금 10,000,000원, 월세 300,000원. 확정일자 2025.11.07, 배당신고일자 2025.10.24. 대항력 없음.

* 임차인 박 (전입 2025.04.01): 보증금 30,000,000원, 월세 0원. 확정일자 2023.07.26, 배당신고일자 2025.08.27. 대항력 없음. 비고: 주택임차권등기(2025.08.27) 설정됨.

3.5. 인수되는 보증금

모든 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (총 0원).

3.6. 특이사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 건물 2층 임차인 박서원에게 주택임차권등기(2025.08.27)가 설정되어 있는 점은 유의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 JSON 정보는 인근 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 사례를 포함하고 있습니다.

* 2026년 4월, 67.78㎡ 연립주택 7,300만원 거래.

* 2026년 5월, 62.73㎡ 다세대주택 4,700만원 거래.

* 2026년 5월, 51.71㎡ 다세대주택 5,200만원 거래.

이 거래 사례들은 주로 다세대/연립 주택이며, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

4.2. 시세 평가

본 건의 감정가는 80,219,650원입니다. 제공된 인근 다세대/연립 주택의 거래가(4,700만원~7,300만원)와 비교 시, 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다. 그러나 단독주택의 경우 토지 가치가 상당 부분 반영되므로, 감정가가 반드시 비합리적이라고 볼 수는 없습니다. 보다 정확한 시세 파악을 위해서는 석전동 지역의 유사 단독주택 실거래가 및 매물 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본 건은 북성초등학교 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

임차인 박서원에게 주택임차권등기가 설정되어 있고, 전입일자가 2025년 4월 1일입니다. 대항력은 없으나, 30,000,000원의 보증금과 관련된 권리이므로 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1983년에 사용승인된 건물로, 약 40년 이상 경과하여 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동에 위치한 단독주택으로, 북성초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리분석 결과 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 박서원의 주택임차권등기 설정과 건물의 노후화는 향후 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대/연립 주택으로, 본 건의 단독주택 가치를 정확히 반영하기에는 한계가 있으나, 감정가는 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 명도 부담 최소화: 권리분석 상 인수되는 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 단독주택의 가치: 토지 가치를 포함한 단독주택으로서, 향후 지역 개발 등에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 80,219,650원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

본건은 단독주택이며, 주변 시세 정보가 주로 아파트/다세대 주택 위주로 제공되어 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 건물의 노후화 및 임차인 관련 고려사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

1차 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준인 약 5,600만원 ~ 6,400만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 단독주택의 실거래가 및 매물 시세에 대한 면밀한 추가 조사를 수행하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.