나이스옥션 법원경매 창원 2025타경693 [1] 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원아파트 103동 2층210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼방동 소재 삼방초등학교 남동측 인근에 위치하는 동원아파트 103동 2층 210호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 2층 210호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로1류, 북측으로 소로1류, 남측으로 소로2류, 동측으로 소로3류와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경693 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원아파트 103동 2층210호

용도: 아파트

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 면적

토지면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

토지지분: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.96㎡ (약 18.14평)

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1991년 11월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼방동 소재 삼방초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 아파트 단지는 서측으로 중로1류, 북측으로 소로1류, 남측으로 소로2류, 동측으로 소로3류와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류, 소로1류, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

단지 인근에 삼방초등학교, 신어중학교, 김해영운고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 관공서(신어파출소, 인제대우체국), 병원(명신치과의원), 공원(삼방공원) 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 01월 18일에 접수된 박영균 명의의 근저당권(채권액 78,000,000원)입니다. [cite: none]

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당권, 임의경매, 가압류 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: none]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요 내용은 비고란에만 기재되어 있어 인수 여부 및 상세 내용 확인 필요) [cite: none]

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 보증금 및 월세 등 임대차 내역이 미상인 점은 주의가 필요합니다. [cite: none]

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 건이 소재한 삼방동 동원아파트는 1991년 11월 준공된 총 1,026세대의 대단지 아파트입니다. 완경사 지대의 사다리형 토지에 건축되었으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있으며, 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 병원, 마트, 은행 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 삼방동원타운 (동원아파트)

주소: 경상남도 김해시 삼방동 690-1 (삼안로 226)

동수: 7개동

세대수: 1,026세대

최고층: 14층

난방: 개별난방

주차: 총 379대 (지상 379대, 지하 134대 - 출처별 상이하나 최신 정보 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소

5.2. 본건 유닛 정보

동: 103동

층: 2층 (210호)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

내외부 마감: 외벽 몰탈 위 페인팅, 창호 샷시

설비: 급·배수 및 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

본 건은 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 인수 여부 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

6.2. 건축 연식

1991년 사용승인된 아파트로, 약 35년 경과되었습니다. 이에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 동원아파트 103동 2층 210호로서, 삼방초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지는 총 1,026세대의 대단지로, 전반적인 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상으로는 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 아파트의 감정가는 75,000,000원이며, 최근 실거래가는 층수 및 조건에 따라 63,000,000원에서 97,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인근 삼방초등학교 등 우수한 교육 환경

* 단지 규모가 크고 관리 시설이 잘 갖춰진 주거 단지

* 차량 접근성 및 주변 도로망 양호

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함 [cite: none]

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(59.96㎡)의 아파트가 2026년 7월 3층 매물이 8,900,000원에 거래되었으며, 4층 매물은 9,700,000원에 거래되었습니다. 본 건은 2층으로, 최근 실거래가 중 3층 매매가(8,900만원)와 감정가(75,000,000원)를 고려하고, 2층의 일반적인 선호도를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 85,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 가격은 최근 실거래가 중 하단부 수준이며, 감정가 대비 약간의 프리미엄을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.