나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12467 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 월봉초등학교 동측 인근에 소재하며 태화강 인근으로 주변은 상가,
공동주택, 오피스텔, 단독주택, 공공시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

건물내 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상 20층건내 7층으로 주요마감은
외벽 : 석재, 페인팅
창호 : 샤시
내부 : 벽지 등 (내부 미확인)

이용상태

오피스텔.

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 주차장, 승강기, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형지로 공동주택 및 오피스텔 복합시설부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서에 주택임차권(임차보증금 100,000,000원)등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12467 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층701호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

* 토지지분: 7.1992㎡ (약 2.18평)

* 건물면적: 32.06㎡ (약 9.69평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1. 입지조건

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3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 울산광역시 남구 신정동 월봉초등학교 동측 인근에 소재하며 태화강 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상가, 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 공공시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황: 건물 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측 및 서측으로 세로(가)에 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 20층 건물 중 7층에 해당합니다. 주요 마감은 외벽: 석재, 페인팅, 창호: 샤시, 내부: 벽지 등 (내부 확인 불가)으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 본 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 화재관리 시스템, 주차장, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 부정형의 형태로, 공동주택 및 오피스텔 복합시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 서측으로 세로(가) 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지 및 건물 공부상 현황과 실제 이용상태 간의 차이는 없습니다.

1. 권리분석

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (울산세무서장, 2025-04-02)

* 주요 권리 내역:

* 갑3: 소유권이전신탁등기말소 (매각으로 말소)

* 을3: 주택임차권 (임차인: 윤영준)

* 권리금액: 100,000,000원

* 말소 여부: 인수 (매각으로 말소되지 않음)

* 임차인 정보: 윤영준, 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-09-19, 배당신고일자 2024-10-14.

* 대항력: 있음.

* 비고: 등기사항전부증명서에 주택임차권 등기가 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑4: 압류 (울산세무서장, 2025-04-02) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (채권자: 한국주택금융공사, 2025-09-04, 채권금액: 110,275,489원) - 매각으로 말소

* 인수 대상 권리: 임차인 윤영준의 주택임차권 (보증금 100,000,000원). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 경매 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분은 다른 채권의 인수 여부를 의미할 수 있으며, 윤영준 임차인의 경우 '인수'로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

1. 상권분석

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3. 상권분석

* 본 물건은 울산광역시의 주요 상업 및 업무 중심지인 삼산동에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 상가, 공동주택, 단독주택 등 다양한 용도의 건물이 복합적으로 형성되어 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 태화강 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 발전 및 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 광로에 접해 있어 외부에서의 가시성이 뛰어나며, 접근성이 우수하여 상업 시설로서의 이점을 가집니다.

1. 생활정보

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3. 생활정보

* 교육시설: 월봉초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 건물 내 차량 출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 울산 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 주거와 업무 기능이 복합된 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 자연환경: 태화강이 인접해 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기에 좋으며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 낙찰 후에는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하시기 바랍니다.

1. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인 윤영준의 존재입니다. 등기사항전부증명서 및 물건명세서에 명시된 바와 같이, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 사항과 별개로, 해당 임차인의 권리는 '인수'로 분류되므로, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 건물의 내부 마감 상태 및 설비 상태가 '내부 미확인'으로 되어 있어, 실제 현장 조사 시 예상보다 높은 수리비가 발생하거나 하자가 발견될 수 있습니다.

* 시세 변동성: 최근 매매가 데이터 분석 결과, 2026년 3월 8,500만원에서 4월 7,700만원으로 하락하는 등 시세 변동성이 관찰됩니다. 입찰 시점의 정확한 시세 파악 및 시장 동향 분석이 필수적입니다.

1. 종합 의견

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3. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 삼산동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 쾌적한 자연 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 하지만, 보증금 1억 원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이 점을 충분히 인지하고, 인수될 수 있는 보증금까지 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산의 핵심 상업 및 업무 지구인 삼산동에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 활용 가치를 자랑합니다.

* 뛰어난 접근성: 대중교통 및 차량 접근성이 모두 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 태화강이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 78,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용면적 약 32.06㎡ 기준):

* 2024-02-06 (6층): 90,000,000원

* 2026-03-23 (6층): 85,000,000원

* 2026-04-10 (5층): 77,000,000원

* 최근 매매가는 7,700만원에서 9,000만원 사이에 분포하고 있으며, 가장 최근 거래인 2026년 4월 5층 매물이 7,700만원에 거래되었습니다. 본 물건은 7층으로, 층수 및 최근 시세 하락세를 고려할 때 적정 시세는 8,000만원에서 8,500만원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 건물의 순수한 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

* 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 7층 오피스텔의 적정 가치를 약 80,000,000원으로 판단합니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제시합니다.

* 주의사항 : 예상 입찰가는 건물의 순수 가치를 기준으로 산정된 것이며, 임차인 윤영준의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수되는 보증금(미변제분)이 추가될 수 있으므로, 이 점을 반드시 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.