나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12003 [1] 경상남도 김해시 장유동 817-11 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동 소재 '김해서부문화센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 정방형 평지의 토지로서 '주거나지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-12-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12003 (1)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 817-11

용도: 대지

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 260.10㎡ (약 78.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 574,821,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 김해시 장유동에 위치하며, '김해서부문화센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권은 한국토지주택공사에서 안정숙, 김경희에게 순차적으로 이전되었습니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

을1: 경남은행 근저당권 (2022-02-28, 360,000,000원) - 말소기준권리

을3: 경남은행 근저당권 (2022-02-28, 220,000,000원)

을4: 주식회사심팩글로벌동부 근저당권 (2024-06-07, 156,000,000원)

갑4: 신용보증기금 가압류 (2025-07-22, 127,500,000원)

갑5: 신보2025제7차유동화전문 가압류 (2025-07-28, 900,000,000원)

갑6: 주식회사심팩글로벌 임의경매 (2025-09-03, 20,770,494원) - 본건 경매 신청 채권자

갑7: 우리금융캐피탈 가압류 (2025-11-06, 7,011,692원)

갑8: 경남은행 임의경매 (2025-12-18) - 별도 사건번호 2025타경12569

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 을1 근저당권 (경남은행, 2022-02-28)입니다.

등기부상 총 채권액 합계는 1,770,511,692원입니다.

3.3. 인수되는 권리

부동산 등기부 상 기재된 을1, 을3, 을4 근저당권 및 갑4, 갑5, 갑7 가압류, 갑6, 갑8 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소된 것으로 확인되어, 해당 권리의 실제 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 보증금이 있는 임차인은 현재까지 파악되지 않았습니다.

3.4. 특이사항 (중복사건, 유동화물건)

본건은 중복사건으로, 여러 건의 경매 신청이 중복되어 있을 가능성이 있습니다. 또한 유동화물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생한 채권이 경매로 진행된 사안입니다. 이러한 특성으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있습니다.

4. 이용 및 토지계획

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 평탄한 정방형의 평지로, 현재 '주거나지'로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2014년 2월 21일자로 지구단위계획구역(율하2지구)으로 지정되었으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당하며, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 현황

본건은 김해시 장유동의 주거 밀집 지역 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 김해서부문화센터가 인근에 있어 문화 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

본건 인근에는 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 김해서부문화센터를 통해 다양한 문화 및 여가 활동을 누릴 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의성

도로 접근성이 양호하고 주변 환경이 보통 수준이어서 주거지로서의 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 상 지상권이 말소 처리되었음에도 불구하고, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 실제 존속 여부 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 개발 관련 리스크

해당 토지는 지구단위계획구역, 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 용도로의 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 해당 지역에 혐오시설이 인접해 있을 경우, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 장유동에 위치한 대지로, 주거지역에 해당하여 주거나지로 이용 중에 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 등기부 상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 지상권의 불분명한 상태 등은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 그러나 토지 자체의 면적과 용도, 주변 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승의 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 주거지역 내 대지로, 향후 개발 가능성 내포.

* 김해서부문화센터 인근에 위치하여 문화 시설 접근성 양호.

* 동측으로 약 8미터 도로에 접하여 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 574,821,000원입니다. 권리 분석 상 인수되는 권리가 명확히 파악되지 않는 점과 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리 인수 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건과 유사한 조건의 최근 낙찰가 데이터를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.