나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12471 [1] 경상남도 양산시 북정동 437 양산동원타운 103동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 ""삼성중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 및 지상15층 건물 내 6층 602호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임, 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 8미터, 남동측 및 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12471 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 북정동 437 양산동원타운 103동 6층602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 112,000,000원

* 건물 전용면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 토지 면적: 35.80㎡ (약 10.83평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 아파트 상세 정보

* 아파트명: 북정동원

* 준공 연도: 1995년

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 570세대

* 해당 동/호: 103동 6층 602호

* 건물 전용면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 건물 분양면적 (추정): 약 76.77㎡ (약 23.23평)

* 최고층수: 15층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차시설: 총 388대 (옥외 자주식 266대, 실내 기계식 122대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상남도 양산시 북정동 소재 "삼성중학교" 동측 인근

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 혼재, 주거 환경 보통

* 토지 형상: 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근: 원활

* 대중교통: 인근 버스정류장 소재, 교통 상황 보통

* 도로 상태: 북서측 약 15m, 북동측 약 8m, 남동/남서측 약 6m 내외 포장도로 접함

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2017-03-31, 96,580,000원)

* 현재 경매 개시 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (2025-09-04, 70,510,896원, 임의경매)

* 기타 권리: 국민건강보험공단 압류 (2025-09-11, 말소)

* 소유권 변동 이력: 김근태 -> 정다훈 -> 백보현 (2017-03-31 매매)

* 등기부채권 총액: 96,580,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 해당 사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 밀집 지역

* 상업시설 현황: 주거 단지 인근의 일반적인 근린생활시설 이용 가능

4.2. 혐오시설 조사 결과

* 주변 반경 내 유해하거나 혐오 시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 삼성중학교 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주거 환경

* 아파트 단지 규모: 4개동, 570세대

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 슬래브 지붕

* 내부 마감: 벽지 및 일부 타일, 내부 인테리어 마감

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 승강기 설비 갖춤

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

* 내부 확인 곤란: 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등 확인 불가. 공부 및 외부 관찰을 바탕으로 평가되었으므로, 입찰 전 재확인 필수.

6.2. 물건 특성

* 유동화 물건: 일반 경매와 달리 특정 금융기관의 채권을 양수한 유동화 전문 유한회사가 채권을 회수하기 위해 진행하는 경매로, 협의나 유연성이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 북정동에 위치한 아파트(양산동원타운)로, 주변에 학교와 주거 단지가 형성된 일반적인 주거 지역에 속해 있습니다. 교통 및 도로 접근성은 보통 수준이며, 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역 등에 속해 있어 주거 기능에 적합합니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 실거주 목적에 적합한 환경입니다.

* 소형 면적: 59.84㎡ (약 18.10평)의 전용면적으로 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이며, 인수 부담이 없습니다.

* 경매 최저가 대비 시세: 감정가(112,000,000원)는 최근 실거래가(85,000,000원~105,000,000원) 범위보다 높지만, 시세 조사 후 적정가 산정을 통해 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(59.84㎡)의 아파트 거래가는 2026년 5월 10,500만원, 6월 8,700만원, 7월 8,500만원 수준에서 형성되어 있습니다. 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 가격 편차가 있을 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 112,000,000원이나, 최근 실거래가 상단인 10,500만원을 기준으로 하되, 내부 상태 미확인 및 유동화 물건의 특성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 현 시세 하단부와 감정가 사이의 적정 가격으로, 9,500만원 ~ 10,000만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 감정가: 112,000,000원

* 최근 최고가: 105,000,000원

* 최근 최저가: 85,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.