나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1423 [1] 울산광역시 북구 염포동 198-2 1층5호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 염포동 소재 ""염포초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 연립주택 1층 5호로서 주위는 공동주택, 재래식 상가 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 벽돌조 칼라강판 및 슬래브지붕 2층 건물내 1층 5호로서
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 및 외장타일 등 마감.
내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형의 토지이며 공동주택(연립주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 진입로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

물건 비고

공부상 '벽돌조 기와 및 슬래브지붕'이나 현황은 '벽돌조 칼라강판 및 슬래브지붕'인 연립주택이고, 공부상 '1층 5호'로 기재되어 있으나 현황은 '105'호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1423 (1)

소재지: 울산광역시 북구 염포동 198-2 1층5호 (신주소: 울산광역시 북구 새장터2길 8)

용도: 연립주택

감정가: 57,000,000원

토지면적: 48.69㎡ (약 14.73평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사한신투자대부

1.1. 입지조건

위치: 본건은 울산광역시 북구 염포동 소재 "염포초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건이 위치한 단지는 공동주택, 재래식 상가 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본 단지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 수단이 있어 교통사정은 보통입니다. 본 단지는 북측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 진입로가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 10일에 접수된 주식회사한신투자대부의 근저당권(45,000,000원)이 말소기준권리입니다.

현황: 본 경매는 주식회사한신투자대부의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

소유권: 등기부등본 상 소유권 이전 내역은 정필영(1988-06-21), 김복순(2004-08-10), 이순화(2018-10-10, 매매) 순으로 확인되며, 현재 소유주는 이순화로 추정됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요로 언급되었으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 염포초등학교 인근에 위치하여 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

주변에는 공동주택, 전통 시장, 단독주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 인근에 염포초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

설비: 본 건물은 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축년도: 1978년에 건축되어 건물 노후화로 인한 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

공부상 내용과의 차이: 공부상 지붕 재질은 '기와 및 슬래브지붕'이나 현황은 '칼라강판 및 슬래브지붕'으로 차이가 있습니다. 또한, 공부상 '1층 5호'로 기재되어 있으나 현황은 '105호'로 기재되어 있어, 실제 이용 및 등기부와의 일치 여부를 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 말소되지 않는 권리가 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 상세 내역 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 염포동에 소재한 1978년 준공된 연립주택입니다.

감정가는 57,000,000원으로 책정되었으나, 유사 면적 및 연식의 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적(43.21㎡) 기준으로 44,500,000원 ~ 44,700,000원 수준의 시세가 파악되었습니다.

건물의 노후화와 공부상 내용과의 차이점(지붕 재질, 호수 표기)이 존재합니다.

권리상 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 지상권 등 미확인 사항에 대한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 이하로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

염포초등학교 인근에 위치하여 주거지의 안정성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 별도의 채무나 부담이 없는 점은 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물의 면적(49.59㎡)과 유사한 시기에 건축된 주변 연립다세대(43.21㎡)의 최근 매매가는 44,500,000원에서 44,700,000원으로, 평당 약 102.9만 원에서 103.4만 원 수준으로 분석됩니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 51,000,000원 ~ 51,200,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(57,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 건물의 노후화 및 잠재적 수리 비용을 고려할 때, 합리적인 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 48,000,000원 ~ 52,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 수행되지 않았으며, 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.