나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12446 [1] 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 202동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2025.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '신명초등학교' 남측 인근에 위치하는 봉우아파트 202동 12층 1203호로서, 주위는 아파트 단지, 근린상가, 주거나지 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층건 내 12층 1203호로서, 외벽: 몰탈위페인트칠마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2024-06-20), 제3종일반주거지역, 근린공원(2012-09-06)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-12-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 도시관리계획 입안중 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12446 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 202동 12층 1203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 141,000,000원

* 면적

* 토지면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

* 건물면적 (전용면적): 116.50㎡ (약 35.24평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '신명초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린상가, 주거나지 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됨.

* 인접 도로상태

주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

* 경매 개요

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행임.

* 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 11월 14일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권임.

등기부 채권 총액은 133,700,000원 (한국주택금융공사 73,700,000원 + 중소기업은행 60,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권 개요 등 확인 필요)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상임.

금액이 미상이라도 인수되는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

아파트 단지 내 및 인근에 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근 주요 시설

신명초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대시설을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 교통

단지 인근으로 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

* 편의시설

단지 인근 근린상가 및 마트 이용이 가능하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

* 교육시설

신명초등학교가 가까워 자녀들의 통학이 편리함.

* 아파트 단지 정보

* 아파트명: 양산 봉우아파트

* 주소: 경상남도 양산시 평산동 568

* 사용승인일: 1994년 1월 17일 (약 32년 경과)

* 총 세대수: 998세대

* 최고층: 20층

* 주차대수: 총 600대 (지상 3대, 지하 28대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로3류(접합), 중로3류(저촉) 등에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 주시해야 함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됨.

* 건물 노후화

1994년 사용승인된 건물로, 약 32년의 노후화로 인한 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 기타

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 현황과의 상이 여부는 별도 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 평산동의 아파트 단지 내에 위치하며, 신명초등학교 인근으로 교육 환경이 우수함. 최근 실거래가가 감정평가액을 상회하는 점은 긍정적이나, 건물 노후화와 더불어 도시관리계획 입안 중이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 임대 관계 미상이므로 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 상승 추세: 동일 면적 매물이 감정가 대비 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 있음.

* 우수한 입지 조건: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 주거 선호도가 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(116.5㎡)의 아파트가 2026년 7월 9일에 160,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 본건의 감정가(141,000,000원)보다 높은 수준임.

* 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 가능성을 감안하여 감정가를 소폭 상회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 수준으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.