나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12428 [1] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 414-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 '삽재마을' 내에 위치하는 토지로서 주변은 농가
주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭약 2.5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한
250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가): 목조(시멘트보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 단층건으로서
외 벽: 시멘트몰탈위 페인팅
내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임
창 호: 샷시창

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 ""지적개황도""와 같이 소유자미상의 제시외건물 기호(ㄱ)이
소재함.

공부와의 차이

1) 본건 기호(가) 건물은 제시목록상 구조는 ‘목조 스레트지붕’이나 현황 ‘목조
(시멘트보강) 레트지붕(함석지붕 보강)’임.

2) 본건 기호(가) 건물은 제시목록상 면적(47㎡)과 실측면적(48.4㎡)이 상이함.

3) 본건 기호(나) 건물은 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 감정평가서 중 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ) 포함.
2. 목록2 건물 중 공부상 목조 스레트지붕 단층 주택은 현황상 목조(시멘트 보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 상태이고, 공부상 면적은 47㎡이나 실측 면적은 48.4㎡임.
3. 목록2 건물 중 목조 초가지붕 단층 창고 5㎡는 현재 소재불명이며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12428 (1)

채권자: 신보2022제18차유동화전문

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 414-1

용도: 단독주택

감정가: 121,700,000원

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

토지지분: 256㎡ (약 77.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

건물지분: 52㎡ (약 15.73평)

건물 제시외면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 '삽재마을' 내에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 북측으로 폭 약 2.5미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부 상 여러 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 강제경매 기록이 확인됩니다. 모든 을구 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 17억 5509만원 (1,755,092,733원)

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (상북농업협동조합, 2023-02-08 접수, 27,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 인수되는 권리는 등기부 현황상 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 울산광역시 울주군 상북면의 삽재마을 인근에 위치하며, 농가 주택과 농경지, 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 상업 시설이나 대규모 편의 시설보다는 기본적인 생활 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 잠재력

주변이 자연녹지지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설 개발보다는 소규모 주택이나 귀농/귀촌 목적의 주택으로서의 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

가까운 거리에 대형 편의 시설보다는 지역 내 기본적인 상점, 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다. 정확한 편의 시설 정보는 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주거 환경

농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 문화 시설이나 대중교통 이용의 편리성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 및 공부상 차이

* 공부상 목조 스레트지붕 단층 주택(47㎡)은 현황 목조(시멘트 보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 상태이며, 실측 면적은 48.4㎡로 공부와 차이가 있습니다.

* 목조 초가지붕 단층 창고(5㎡)는 현재 소재불명 상태입니다. 이 부분은 최저매각가격 산정에 고려되었습니다.

6.2. 미확인 사항

* 제시외 건물(기호 ㄱ)이 소재하며 일괄매각에 포함됩니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 17억 5509만원에 달하여, 감정가 1억 2170만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 물건의 잠재적 가치에 비해 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건으로, 채권 매각 과정이나 관리 주체에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삽재마을 인근에 위치한 단독주택입니다. 농촌 지역 특유의 자연환경을 갖추고 있으나, 주변 개발 제한 및 대중교통 이용 불편, 높은 채무 총액 등의 단점도 존재합니다. 건축물 현황과 공부상 차이, 소재불명인 건물 등은 명확한 확인과 추가 조사가 필요한 부분입니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 또는 토지 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적은 장점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 현재 시장 동향에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 그러나 제공된 정보만으로는 현재 시세 분석을 위한 직접적인 비교 대상(json)이 부족합니다.

감정가 121,700,000원을 기준으로, 본 물건의 다음과 같은 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 현저히 높은 채무 총액 (약 17.5억 원)은 본 물건의 시세와는 별개로 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 건축물의 공부상 면적과 실제 면적 차이, 소재불명 건물 등은 명확한 현황 파악 후 감안해야 합니다.

* 유동화 물건이라는 점도 입찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 주변 시세 파악이 어려워 정확한 범위를 제시하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 접근 방식을 권장합니다.

1. 최근 6개월~1년 이내 인근 지역(상북면 덕현리, 삽재마을 인근)의 유사 단독주택 실거래가 및 현재 매물 시세 파악.

2. 토지 이용 계획(자연녹지, 자연취락지구) 등을 고려한 개별 공시지가 및 토지 시세 조사.

3. 제시외 건물 포함 면적 및 활용 가능성을 고려한 건물 가치 평가.

4. 상기 정보들을 종합하여 본 물건의 적정 가치 산정 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정.

명확한 시세 정보 부족으로 인해 특정 금액을 제시하기는 어렵습니다. 그러나 만약 인근 유사 부동산의 시세가 감정가 수준을 크게 벗어나지 않는다면, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 70~80% 선에서 검토해볼 수 있으나, 이는 추정치이며 실제 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.