나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12433 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구내에 소재하며, 주변은 일부 대단지아파트, 일부 상가 등으로 이용중이며 일부 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상9층 내 5층으로 외벽 : 석재, 스톤코트 등 내부 : 인테리어 창호 : 샤시 등

이용상태

치과의원.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기,시스템에어컨 등.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 세장형에 유사한 형태로 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

토지는 동측 왕복 6~8차로 서측 왕복 2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상입니다. 2.주변은 공실이 많은 편이며 경락가율이 낮은 편입니다.

물건 비고

현황상 치과의원으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12433 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 5층501호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 946,000,000원

* 토지면적: 73.88㎡ (약 22.35평)

* 토지 지분: 73.883㎡ (약 22.35평)

* 건물면적: 224.01㎡ (약 67.77평)

* 건물 지분: 224.01㎡ (약 67.77평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 현황상 치과의원으로 이용 중임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상9층 내 5층

* 주 용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구 내에 소재하며, 주변은 일부 대단지 아파트, 일부 상가 등으로 이용 중이며 일부 나지 상태입니다. 송정지구는 울산 북구 송정동 일대에 조성된 택지개발지구로, 아파트 단지, 상업시설 용지 등이 포함되어 있습니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 송정지구는 국도 7호선 이용이 편리하며, KTX 울산역세권 개발 및 동해남부선 복선전철이 예정되어 광역교통망 개선 효과를 기대할 수 있습니다.

* 도로 상태

토지는 동측 왕복 6~8차로, 서측 왕복 2차로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있습니다.

* 제한사항

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 택지개발지구(송정지구) 등의 규제를 받습니다.

* 주변 시설

송정지구 내에는 다양한 편의시설이 구축되어 있으며, 특히 스마트 도시로 조성되어 교통제어정보시스템, 돌발상황관리시스템, 버스정보단말기, 공공와이파이 등이 설치되어 생활의 편리성을 높이고 있습니다. 송정박상진호수공원, 송정IC 등이 인근에 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 이동근 (2021-12-22)

* 소유권이전: 양희 (2021-12-22, 매매)

* 근저당: 경남은행 (2021-12-22, 금780,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 경남은행 (2022-04-01, 금12,000,000원) - 말소

* 근저당: 경남은행 (2022-11-30, 금55,000,000원) - 말소

* 임의경매: 더블유에이치케이엔2506유동화전문유한회사 (2025-09-01, 770,000,000원) - 말소

등기부상 총 채권액은 847,000,000원입니다. 말소기준권리인 경남은행의 근저당(2021-12-22)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 잔금 납부 전 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

* 현황 용도: 치과의원으로 이용 중이며, 이는 지역 주민의 의료 수요를 반영합니다.

* 주변 공실률 및 경락가율: 주변 상가 공실이 많은 편이며, 경락가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 또한 낮은 편이라는 점은 현재 상권의 활황과는 거리가 있음을 시사합니다. 다만, 개발 초기 단계의 택지개발지구 특성상 향후 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

* 잠재력: 송정지구는 울산의 마지막 택지개발지구로 불리며, 약 1만 3천여 가구를 수용하는 대규모 개발이 이루어졌거나 진행 중입니다. 대단지 아파트가 다수 입주하면서 젊은 층 유입이 늘고 있어, 이에 따른 상업시설 수요 증대가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 대단지 아파트가 다수 분포하고 있어, 상주 인구 및 유동 인구가 풍부한 편입니다.

* 편의 시설: 택지개발지구 내에 위치하여 기본적인 편의 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 스마트 도시로 구축되어 각종 정보통신 기술을 활용한 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 녹지 및 휴식 공간: 송정박상진호수공원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 조성합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 상권 침체 우려: 보고서에 따르면 주변에 공실이 많은 편이며 경락가율이 낮은 편으로, 이는 해당 지역 상권의 전반적인 활력 저하를 나타낼 수 있습니다.

* 향후 공급 물량: 송정지구가 대규모 택지개발지구이므로, 추가적인 상업시설 공급 가능성도 배제할 수 없어 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: '유동화물건' 표기는 자산유동화증권(ABS) 등으로 유동화된 자산임을 의미하며, 복잡한 권리 관계나 특수한 거래 구조가 존재할 수 있습니다. 다만, 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리되어 있어 법적 위험은 낮으나, 내부 절차나 관리 주체 변경 등에 대한 잠재적 가능성은 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 울산 북구의 음식물자원화시설 부지가 주민 혐오시설에서 문화 공간으로 전환된 사례가 있음을 볼 때, 송정지구 개발 과정 또는 인근 지역의 개발 계획에 따라 향후 혐오시설 유치 가능성 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 송정택지개발지구 내 핵심 입지에 위치한 근린상가로, 현재 치과의원으로 안정적으로 사용 중입니다. 신축 건물에 해당하는 골드테라스2에 위치하며, 깔끔한 건물 상태와 잘 갖춰진 편의 시설은 장점입니다. 또한, 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있어 법적 리스크가 적습니다. 다만, 주변 상권의 공실률이 높고 경락가율이 낮다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 택지개발지구의 특성상, 향후 상권 활성화 및 배후 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 송정지구 내 주요 사거리 코너에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 수익원: 현재 치과의원으로 운영 중으로, 명도 리스크 없이 바로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 기존 권리가 말소되어 낙찰 후 권리 문제가 발생하지 않습니다.

* 개발 호재: 송정지구는 울산의 성장 거점으로, 지속적인 인구 유입과 생활 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 스마트 도시 기술이 접목된 현대적인 도시 인프라와 녹지 공간이 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 946,000,000원 대비 주변 경락가율이 낮은 점과 상가 공실률이 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 감정가: 946,000,000원

* 예상 낙찰가율: 75% ~ 85% (보수적 접근)

* 예상 입찰가 범위: 약 709,500,000원 ~ 804,100,000원

상기 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 파악, 향후 상권 분석, 수익률 계산 등을 통해 최종적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.