나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12448 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-096호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재하는 ""부산도시철도2호선 증산역"" 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 대형판매시설, 근린생활시설 및 주거용 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 1층 1-096호로서
외벽: 복합판넬,치장벽돌 등.
내벽: 인테리어
창호: 강화유리창마감

이용상태

인접한 1-097호와 함께 벽체없이 의류판매시설로 이용 중입니다

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 양호합니다

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상입니다.
2.본건은 인접한 1층 1-097호와 내부 경계벽 철거 후 일체로 이용 중이나 건축물 현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 가능한 것으로 보이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ""구분소유권의 목적물""이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1.인접한 1층 1-097호와 내부 경계벽 철거 후 일체로 이용 중(A HILO라는 상호의 여성의류매장)이나 건축물 현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 가능한 것으로 보이므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 "구분소유권의 목적물"이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12448 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-096호 (신주소: 경상남도 양산시 증산역로 177)

* 물건종별: 근린상가 (판매시설, 제2종근린생활시설 등)

* 감정가: 11억 3,000만원

* 토지면적: 30.80㎡ (약 9.32평)

* 토지지분: 30.799999999999997㎡ (약 9.32평)

* 건물면적: 55.46㎡ (약 16.78평)

* 건물지분: 55.46㎡ (약 16.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산축산업협동조합

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재하며, 부산도시철도 2호선 증산역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 공동주택, 대형 판매시설, 근린생활시설, 주거용 오피스텔 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 주변 가로망 상태가 양호합니다. 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류(폭 35~40m), 소로1류(폭 10~12m), 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 이용상태: 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 5일자 울산축산업협동조합의 근저당권(8억 7,600만원)입니다.

* 기타 권리: 본 건 경매는 상기 말소기준권리보다 후순위인 울산축산업협동조합의 임의경매(2025타경12448)로 진행됩니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부채권 총액: 8억 7,600만원)

* 인수되는 권리: 특별히 인수되는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 감정평가서 및 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 설명은 해당 호실의 구분소유권 평가 근거를 설명하는 것으로, 별도 권리 인수가 예상되지는 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도로 등기된 임차인은 확인되지 않았습니다.

* 그러나 "임대관계 미상"이라는 특이사항이 있으므로, 현황 조사 및 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 상권 특성: 본 건이 위치한 물금읍 일대는 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 활발하게 조성된 지역입니다. 대형마트, 영화관 등 상업시설과 다수의 아파트 단지, 오피스텔이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

* 업종 적합성: 현재 판매시설로 이용되고 있으며, 건축물대장상 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등으로 용도 구성이 가능합니다. 인근에 유동인구가 많아 의류, 잡화, F&B 등 다양한 업종이 입점하기에 유리한 환경입니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사 상가 및 대형 판매 시설이 다수 존재하며 경쟁이 있을 수 있으나, 증산역 역세권이라는 점은 긍정적입니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 부산지하철 2호선 증산역이 인근에 위치하여 부산 시내 및 양산 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설: 대형 판매시설, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 인근에 위치하여 배후 주거 수요가 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

* 구조적 문제: 본 건은 인접한 1층 1-097호와 내부 경계벽을 철거하여 하나의 공간(A HILO 여성의류매장)으로 현재 이용 중입니다. 건축물 현황도상 구분소유권의 목적물이 인정될 수 있도록 경계 복원이 가능하다고는 하나, 실제 매각 후 원상복구 또는 구분 소유권 인정 범위에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: "임대관계 미상"으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 임차인인지, 임대차 계약 조건은 어떠한지 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있어, 특정 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다. (일반적인 상가 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.)

* 주변 시설: 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 주요 상업지역 내 증산역 역세권에 위치한 근린상가입니다. 풍부한 배후 주거 수요와 양호한 교통망을 바탕으로 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히, 인접 호실과의 통합 이용으로 넓은 영업 공간을 확보하고 있다는 점은 매력적입니다. 그러나 내부 경계벽 철거로 인한 구분 소유권 인정 문제, 임대 관계의 불확실성 등은 명확한 사전 확인이 필요한 잠재적 리스크로 판단됩니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하고 명도 및 법적 검토를 거친다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 역세권의 우수한 입지: 2호선 역세권의 직접적인 수혜 지역으로 높은 유동인구와 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 통합 사용 공간의 잠재력: 인접 호실과의 통합 이용으로 넓은 면적 활용이 가능하여 다양한 업종의 경쟁력을 높일 수 있습니다.

* 성장 가능성이 높은 지역: 양산 물금 신도시의 지속적인 개발과 함께 상권 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 11억 3,000만원입니다. 일반적인 경매 낙찰가율은 지역 및 물건의 특성에 따라 다르지만, 본건은 입지 조건이 우수하고 상권 활성화 가능성이 높아 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다. 다만, 인접 호실과의 통합 이용으로 인한 구분 소유권 인정 문제, 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 실제 임대 수익률 분석 및 명도 예상 비용을 산정한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현재 시점에서의 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 임대 시세 파악, 유사 물건 거래 사례 분석 등을 통해 이루어져야 합니다. 다만, 리스크 요인을 고려하여 감정가의 70~90% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.