나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12368 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층110호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 ""양산국유림관리소"" 동측 인근에 위치하는
현칭'금강프라자 1층 110호, 1층 111호로서 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설,
아파트 등으로 형성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 1층 110호, 111호로서
외 벽 : 복합판넬 및 스톤코트 마감 등.
내 벽 : 내부 인테리어 등
창 호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 교육연구시설(현황 '공실')로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위취한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터 , 남측으로 폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35-40m)(접합), 중로3류(폭 12-15m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

본건은 110호와 111호가 경계 구분없이 일체로 이용중이나, 집합건축물대장 평면도
등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도
등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성이
인정되는 바, 정상평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 본 건 부동산은 111호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이나, 집합건축물대장 평면도 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성이 인정되어 정상평가함
2. 본 건 부동산은 건축물대장상 용도는 교육연구시설이나 타용도변경예정 시 관할시청에 문의 확인 필요
3. 본 건 부동산은 현재 내부 인테리어 공사 중 중단된 상태로 보임(2025.9.25. 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

본 물건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 소재한 복합상가 건물 내 1층 110호입니다.

신주소는 경상남도 양산시 금오로 256 (동면 석산리) 입니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 감정평가서에서는 교육연구시설로 언급되었으며, 타 용도 변경 시 관할 시청 확인이 필요합니다.

건물은 일반철골구조 및 철근콘크리트 구조이며, 2017년 9월 26일 사용승인되었습니다.

1.2. 면적

토지 면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

토지 지분: 16.62978637091341㎡ (약 5.03평)

건물 면적: 51.68㎡ (약 15.63평)

건물 지분: 51.68㎡ (약 15.63평)

1.3. 감정가 및 매각대상

감정 평가액: 377,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 및 채권자 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12368 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유비2309유동화전문

1.5. 특이사항

유동화 물건이며, 공동 담보 물건입니다.

본 건은 110호와 111호가 경계 구분 없이 일체로 이용 중이나, 독립성이 인정되어 정상 평가되었습니다.

현재 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 보입니다 (2025.9.25. 현황조사서 참조).

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "양산국유림관리소" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 아파트 등이 형성된 상업지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

본 건 북측으로는 폭 약 35미터, 남측으로는 폭 약 12미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35-40m), 중로3류(폭 12-15m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건에는 소유권 보존 등기(2017.10.31), 근저당권(부산은행, 2017.11.09), 근저당권(중소기업은행, 2021.11.02), 압류(금정세무서장, 2025.03.24), 임의경매 개시 결정(더블유비2309유동화전문, 2025.08.28) 등기 내역이 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2017.11.09 접수, 384,000,000원)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (개요상 지상권 없음).

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 확인 및 고려가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 지역은 "양산국유림관리소" 인근의 상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변에 아파트 단지들이 있어 배후 수요가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됩니다.

접해 있는 도로 폭이 넓어 차량 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

다수의 상가 건물 내 위치하여 각종 편의시설(식당, 카페, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

5.2. 공공시설

"양산국유림관리소"가 인근에 위치하며, 주변으로 공원 및 녹지 공간도 분포하고 있습니다.

5.3. 특이 시설 (혐오시설 등)

현장 조사 및 지도상 주변을 확인한 결과, 혐오시설이나 기피시설은 발견되지 않았습니다. 상업 및 주거 밀집 지역으로 편안한 생활 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

본 건은 현재 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 공실로 추정됩니다. (2025.9.25. 현황조사서 참조)

이는 즉시 사용에 제약이 될 수 있으며, 공사 완료 및 상태 점검이 필요합니다.

6.2. 용도 관련 불확실성

건축물대장상 공식 용도는 제1종근린생활시설이나, 감정평가서 상에서는 교육연구시설로 언급되었습니다.

향후 타 용도로 변경하거나 유지 시 관할 시청에 문의하여 정확한 용도 및 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.3. 채권 및 담보 현황

등기부채권 총액은 674,000,000원으로 높은 편입니다.

유동화 물건이며 공동 담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정이나 이후 관리에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대차 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 향후 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 양산시 상업지역 내에 위치한 1층 상가 건물로, 감정가는 3억 7천7백만 원입니다.

건물 면적은 약 15.63평이며, 토지 지분도 포함되어 일괄 매각됩니다.

접근성이 우수하고 주변 상권이 발달한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 상업지역 내 우수한 입지 및 교통 여건

* 발달된 주변 상권 및 배후 수요

* 매각으로 인한 권리 소멸 (말소기준권리 이하)

단점:

* 내부 공사 중단 및 공실 상태

* 건축물대장 용도와 실제 사용(추정) 또는 감정평가상 용도 간의 불일치 가능성 (타용도 변경 시 확인 필요)

* 높은 등기부채권 총액 및 유동화, 공동담보 물건

8. 투자 포인트

8.1. 입지

경상남도 양산시의 상업지구 내 중심가에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

새로운 도로명 주소 적용으로 현대적인 이미지를 갖추고 있으며, 주변 지역 개발 가능성이 있습니다.

8.2. 향후 개발 가능성

안정적인 상업지역 내 위치와 주변의 주거 단지 배후 수요를 바탕으로, 정상화 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

인테리어 공사 및 용도 관련 문제만 해결된다면, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(377,000,000원)을 기준으로 하되, 물건의 현 상태(공사 중단, 용도 불확실성)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리 인수 사항이 없으므로, 상기 리스크 요인들을 감안하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9.2. 제언

정확한 시세 조사 및 인테리어 공사 완료 예상 비용, 용도 변경 가능성 등을 추가적으로 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

최근 유사 물건의 낙찰가율 및 해당 지역의 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 전략적으로 접근하시기를 권합니다.

본 건의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 현장 조사를 통해 리스크를 반영한 후 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.