나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1410 [1] 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '가온중학교' 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서 인근에 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제12층 1202호로서,
(사용승인일 : 2018.10.25.)
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지바름 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택,오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-08-28)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2025타경1410 (1)

소재지

울산광역시 중구 반구동 55-5, 반구동파크오시오 12층1202호 (신주소: 울산광역시 중구 화합로 426)

용도

아파트/오피스텔 (집합건축물대장상 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 복합)

감정가

109,000,000원

토지면적

토지지분: 6.8318㎡ (약 2.07평)

건물면적

전용면적: 27.8886㎡ (약 8.44평)

(공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

한OOO

사용승인일

2018년 10월 25일

층수

철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '가온중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로상태

인접한 도로의 폭은 25m~30m(대로3류) 및 8m~10m(소로2류)에 접합되어 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 전세권 설정 (한국공항공사, 95,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 인수 보증금 합계

0원

* 등기부등본 요약

* 갑구 2번: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.02.03.)

* 을구 1번: 전세권설정 (한국공항공사, 95,000,000원, 말소기준권리) (2020.02.03.)

* 갑구 4번: 압류 (중구청) (2023.10.20.)

* 갑구 6번: 임의경매 (한국공항공사, 95,000,000원) (2025.08.28.)

* 갑구 7번: 압류 (국민건강보험공단) (2025.09.10.)

* 등기부채권 총액

95,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 한국공항공사

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 한국공항공사는 대항력이 없으며, 보증금 95,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 배당 순위 및 여부에 따라 변동될 수 있으므로 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

대상 물건이 소재한 울산광역시 중구 반구동은 공동주택, 상업시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역(2025.03.27. 예정), 대로3류(2025.03.27. 예정), 소로2류에 해당합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산여자중학교)으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설

가온중학교, 울산여자중학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조로 14층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지바름, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비 현황

난방, 위생 및 급배수, 화재탐지, 소화, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활에 편리합니다.

* 이용 현황

물건 명세서상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

* 학군

가온중학교, 울산여자중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 이용 상태 및 등기부상 용도 불일치 가능성

현재 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중이나, 등기부상 '공동주택'으로 표기될 수 있어 실제 이용 및 관리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인

해당 물건의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 현황 조사 시 임차인과의 협의 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 변경 가능성

향후 일반상업지역 및 대로 지정 예정(2025.03.27.)에 따라 지역 개발에 따른 가치 변동 가능성이 존재합니다.

* 신탁등기 이력

과거 신탁등기 말소 이력이 있으므로, 소유권 이전 과정의 복잡성을 간과해서는 안 됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 준신축급(2018년 사용승인) 아파트/오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현재 이용 상태와 등기부상 용도 간의 차이, 임대차 관계 미확인 등은 투자 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토가 필요합니다. 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트/오피스텔: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 일반 거주자에게 매력적인 입지입니다.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 명도 외에는 복잡한 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 및 대로 지정 예정 등으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 주변 실거래가 및 유사 물건의 최근 낙찰가 분석, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로 감정가 109,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 본인의 투자 목표에 맞춰 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.