나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31740 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1194-2 대백맨션 302동 11층1112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건의 대구광역시 달서구 이곡동 소재 ""와룡초등학교"" 남측 인근에 위치하는 ""대백맨션""
제302동 제11층 재1112호로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지, 단독주택 및 근린생활
시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 대구도시철도 2호선 ""성서산업단지역""
및 시내버스 승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성 등 교통시설과의 거리 및 편의성
등으로 보아 제반 교통상황의 보통입니다.

건물의 구조

기호 1): 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 중 11층 1112호 단위세대로서,
<사용승인일: 1994.10.14>
- 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 바닥: 내장바닥재 및 타일 마감 등,
- 창호: 새시창호 등입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지의 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복6차선 및 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부
사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타
(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31740 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1194-2, 대백맨션 302동 11층 1112호

* 용도: 아파트

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 32.54㎡ (약 9.85평)

* 건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사OOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 아파트명: 성서대백맨션 (성서대백창신한라타운)

* 사용승인일: 1994년 10월 14일

* 총 층수: 15층 (본건 11층)

* 구조: 철근콘크리트 스라브지붕

* 세대수: 876세대 (총 6개동)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 변동: 다수 소유권 이전 기록 확인

* 말소기준권리: 2023년 10월 19일 접수된 주식회사에이치제이파이낸스대부의 근저당권 (을12)

* 기타 권리: 을12-1, 을13, 을14, 갑7(가압류), 갑8(임의경매) 등 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 8월 24일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

2. 입지조건

* 주위환경: 대구광역시 달서구 이곡동 소재 와룡초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 대구도시철도 2호선 성서산업단지역과 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성도 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 단지 서측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류, 소로2류, 소로3류 접합. 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 2023년 10월 19일 접수된 주식회사에이치제이파이낸스대부의 근저당권 (을12)입니다.

* 권리분석 결과: 본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이거나, 경매 절차 진행 시 소멸되는 권리들입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 등을 반드시 확인해야 합니다. 다만, 현재 등기부상 권리 분석으로는 인수될 권리는 없어 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 배후 수요: 인근 대단지 아파트 거주민들을 주된 배후 수요로 합니다.

* 교통 접근성: 성서산업단지역 역세권이며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 외부 방문객의 접근도 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 와룡초등학교가 도보로 통학 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 대구도시철도 2호선 성서산업단지역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 858대의 주차 공간 확보 (지하 기계식 447대, 지상 기계식 411대).

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 사용승인을 받은 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인 현황에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제점들을 면밀히 파악해야 합니다. (다만, 등기상 인수되는 권리는 없습니다.)

* 관리비 체납: 경매 물건의 경우, 낙찰 후 미납 관리비 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 공용부분 관리비는 인수될 수 있습니다.)

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 아파트 경매 건으로, 와룡초등학교 인근에 자리하고 있으며 대구도시철도 2호선 성서산업단지역을 이용할 수 있어 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 전용면적 59.96㎡ (약 18.14평) 규모이며, 감정가는 128,000,000원입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 1994년 준공된 아파트라는 점과 임대관계 미상으로 인한 명도 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 대구도시철도 2호선 성서산업단지역 역세권으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 생활 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 현재 시세가 감정가 수준이거나 상회하고 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 128,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 4월 11일: 140,000,000원 (3층)

* 2026년 4월 21일: 130,000,000원 (8층)

* 2026년 4월 23일: 130,000,000원 (11층)

* 현재 본건과 동일한 11층의 최근 실거래가는 130,000,000원입니다. 감정가는 128,000,000원으로 시세보다 약간 낮은 수준입니다.

* 권리 인수 금액: 0원

* 예상 입찰가 산정: 시세 및 감정가를 고려할 때, 안전 마진을 확보하기 위해서는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액이 합리적입니다.

* 보수적 예상 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 최종 권고 입찰가: 130,000,000원 (현장 조사 및 추가 시세 변동 가능성 고려 필요)

* 총 권리채권액 (등기부상): 193,135,793원 (본건 경매 절차와는 직접적인 관련이 없으며, 낙찰로 소멸될 권리들의 최초 설정 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.