나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2740 [1] 대구광역시 서구 비산동 51-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 서구 비산동 소재 북비산네거리 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 기존주택지대 내의 단독주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입 가능하며, 대중교통시설 등의 접근성, 이용상황 등으로 보아 제반 교통상황 보통임

형태 및 이용상태

북측하향 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구비봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가)시멘트벽돌조 슬라브지붕 3층건으로서, -외벽: 외장타일치장, 몰탈페인팅 등 마감, -내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감, -바닥: 장판지 및 일부타일 등 마감, -창호: 샤시창호임.

이용상태

일련번호 가)1층: 주택 및 유류판매업소, 2~3층 공히 주택 으로 이용중임.

설비내역

일련번호 가) 위생설비, 급·배수설비, 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2740 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 51-10 (달서로41길 18-1)

용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택 5가구, 유류판매업소)

감정가: 302,599,500원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

건물면적: 234.42㎡ (약 70.91평)

제시외 건물 면적: 56.60㎡ (일괄매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 서구 비산동 소재 북비산네거리 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 기존 주택지대 내 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 대중교통시설 접근성 및 이용 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

대상 물건 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구비봉초등학교), 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다. 주거환경개선지구 내 건축 후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 10월 21일 접수된 대경신용협동조합의 근저당권 (을5)으로, 금액은 60,000,000원입니다.

인수되는 권리

등기부상 을구 순위번호 6번의 주택임차권 (강성년, 35,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 강 , 보증금: 35,000,000원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2012-07-31, 확정일자: 2012-08-03, 배당신고일자: 2025-03-18, 대항력: 있음. (등기부상 보증금 35,000,000원 인수)

* 임차인: 강 , 보증금: 40,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함), 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2012-07-31, 확정일자: 2023-06-15, 배당신고일자: 2025-03-18, 대항력: 있음. (보증금 일부 인수 가능성)

* 임차인: 강 , 보증금: 1,000,000원, 차임: 150,000원, 전입(사업)일자: 2024-07-18, 대항력: 없음.

* 임차인: 구 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2023-02-20, 대항력: 없음.

* 임차인: 김 , 보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2016-03-08, 배당신고일자: 2025-11-19, 대항력: 있음. (확정일자 정보 없음, 보증금 일부 인수 가능성)

* 임차인: 김 , 보증금: 35,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함), 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2016-03-08, 배당신고일자: 2025-11-19, 대항력: 있음. (보증금 일부 인수 가능성)

* 임차인: 변 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 150,000원, 전입(사업)일자: 2017-03-06, 확정일자: 2017-03-06, 배당신고일자: 2025-09-19, 대항력: 없음.

참고: 대항력 있는 임차인들의 보증금 중, 강성 임차인의 35,000,000원은 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 잔액 인수 가능성이 있습니다. 다른 대항력 있는 임차인들의 경우에도 보증금 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

물건지 주변 현황

본 물건이 위치한 비산동은 전통적인 주택가로, 단독주택 및 다가구주택이 밀집해 있습니다. 주변에 소규모 상업 시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

용도별 분포

건축물대장상 본 건물은 단독주택(5가구) 및 유류판매업소로 이용 중이며, 이외에는 주택 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설

북비산네거리 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

대구비봉초등학교가 인근에 위치하고 있어 학군으로 고려될 수 있습니다.

교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수

강성 임차인의 35,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높으며, 추가적인 인수 보증금 발생 가능성도 있습니다. 이는 예상 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

주거환경개선지구 관련 불확실성

주거환경개선지구에 속해 있어 향후 도시 정비 사업 등을 통한 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 시기 및 내용에 따라 건축 행위 제한 등 예측 불가능한 변수가 발생할 수 있습니다.

건물 노후도 및 유지보수 비용

1993년 사용 승인된 건물로, 건물 노후도가 상당하여 향후 리모델링 또는 대대적인 수리가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용 지출이 예상됩니다.

혐오시설 존재 여부

주변 지도 검색 결과, 인근 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동의 주택가에 위치한 단독주택 경매 건입니다. 대항력 있는 임차인(강성 외)의 보증금 인수라는 명확한 리스크 요인이 존재하며, 특히 강성 임차인의 35,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 주거환경개선지구 내 위치는 장기적인 개발 가능성을 내포하지만, 동시에 불확실성도 동반합니다. 1993년 건축된 건물인 점을 감안하면, 향후 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다. 채권자인 강성 이 임차인이면서 경매를 신청한 점은 특이사항으로, 권리관계 분석 시 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

저가 매수 기회

인수될 가능성이 있는 임차인 보증금과 건물 노후도 등을 고려하여 감정가가 책정되었을 수 있습니다. 이러한 요소들을 정확히 분석하고 반영한다면, 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 잠재력

주거환경개선지구 내에 속해 있어, 향후 지역 개발이 이루어질 경우 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 302,599,500원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

건물면적: 234.42㎡ (약 70.91평) + 제시외 56.60㎡

주변 시세 분석 결과, 최근 다세대 주택의 경우 평당 약 375만원에서 539만원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. 본 물건은 단독주택으로 토지 가치가 더 높게 평가될 수 있습니다. 시세를 평당 약 450만원으로 가정할 경우, 토지 약 1억 7천만원, 건물 약 3억 1천 9백만원으로 총 4억 9천만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 302,599,500원은 주변 시세 대비 낮은 수준으로 보입니다.

가장 확실하게 인수될 것으로 예상되는 강성 임차인의 보증금 35,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 감정가 수준에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 시세와의 괴리 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

(위 입찰가 외에 강성 임차인의 보증금 35,000,000원을 별도로 인수해야 하므로, 총 부담액은 약 315,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.