나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2795 [1] 경상북도 성주군 성주읍 성산리 2104 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 성주읍 성산리 ""성주읍 행정복지센터"" 남서측에 위치한 공용
주차장의 서측 도로의 남서측 월편에 위치하며 주위는 상가, 주택, 학교 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 4미터 정도의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-8)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(소로3-50)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(성주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 중점경관관리구역
(중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 지상에 컨테이너 1동이 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서
- 외벽 : 사이딩판넬 등
- 내벽 : 벽지 및 타일, 내부 마감재 등
- 바닥 : 타일 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

'상업용(상호 : 골,목)'으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 임대차 관계 미상의 임차인(김성혁, 손점늠, 엄치환) 있음. 대항력 있는 임차인(전차인) 있음. 지상 이동이 가능한 컨테이너는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 대구서부지원 2025타경2795 (1)

1.2. 소재지: 경상북도 성주군 성주읍 성산리 2104

1.3. 용도: 제2종근린생활시설

1.4. 감정가: 474,453,170원

1.5. 면적:

토지면적: 310.70㎡ (약 94.0평)

건물면적: 174.29㎡ (약 52.7평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 채권자: 케이케이홀딩스 (케이OOOOOOOOO)

1.9. 특이사항 및 주의사항:

공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

일괄매각.

임대차 관계 미상의 임차인(김성혁, 손점늠, 엄치환) 있음.

대항력 있는 임차인(전차인) 있음.

지상 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

경상북도 성주군 성주읍 성산리 "성주읍 행정복지센터" 남서측 인근에 위치.

주위는 상가, 주택, 학교 등으로 형성된 지역.

2.2. 교통상황:

차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

남동측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 4미터 도로 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만).

가축사육제한구역, 상대보호구역(성주초등학교, 중앙초등학교), 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역.

2.4. 토지 및 건물 이용상태:

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중.

건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 상업용(상호: 골,목)으로 이용 중.

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

2020년 6월 16일 접수된 성주새마을금고 근저당권 (을7, 410,000,000원).

3.2. 등기부채권 총액:

445,000,000원

3.3. 임차인 현황:

* 김성혁 (김 ):

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2018-09-20

확정일자: 2024-05-10

대항력: 있음

* 박상하 (박 ):

보증금: 30,000,000원

차임: 735,000원

전입/사업일자: 2024-05-13

확정일자: 2024-08-16

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

* 손점늠 (손 ):

보증금: 300,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2011-12-30

대항력: 있음

* 엄치환 (엄 ):

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2014-03-04

대항력: 있음

3.4. 인수되는 보증금:

0원 (제시된 인수 보증금 합계 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

성주읍 중심 상업 지역으로, 상가, 주택, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접해 있음.

4.2. 활용도:

현재 상업용 건물로 이용 중이며, 지역 내 수요 기반으로 안정적인 상권 형성 가능.

4.3. 주변 시설:

성주읍 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 우수함.

혐오시설 관련 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설:

상가, 주택, 성주초등학교, 중앙초등학교 등 근린 생활 및 교육 시설이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교통:

차량 접근이 가능하며, 지역 내 도로망을 통해 이동이 편리함.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인 문제:

"주의사항"에 명시된 임대차 관계 미상 임차인(김성혁, 손점늠, 엄치환)과 대항력 있는 임차인(전차인)의 존재. 이들이 보증금 또는 차임의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있음. 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 대항력 있는 임차인들의 존재만으로도 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필수적임. 특히 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 비용 발생 위험이 있음.

6.2. 건물 상태:

경량철골조 단층 건물로서, 노후화 또는 유지보수 부족으로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 매각 제외 물건:

지상 이동 가능한 컨테이너는 매각 대상에서 제외되나, 명도 시점에서의 정확한 현황 확인이 필요함.

7. 종합의견

본 물건은 성주읍 상업 지역에 위치한 근린시설로, 지역 내 수요를 기반으로 안정적인 운영이 기대됨.

권리관계 상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인들의 존재로 인한 잠재적 리스크는 매우 주의 깊게 분석하고 추가 확인이 필요함.

성주읍 행정복지센터 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 지역 특성을 고려한 투자 판단이 요구됨.

8. 투자포인트

인근 지역의 상업 시설 대비 시세 차익 기대 가능성.

지역 내 고정 수요를 바탕으로 한 임대 수익 잠재력.

권리 관계를 명확히 파악하고 리스크를 해소할 경우, 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 제시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 간주하여 산정합니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있으므로, 이에 대한 충분한 추가 조사 후 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 본 물건의 실거래가, 인근 유사 물건의 시세, 임대료 수준, 명도 예상 비용, 취득 관련 세금 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 전문가 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.