나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4067 [1] 경상북도 포항시 북구 동빈1가 57-52 동빈라온채 202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 동빈1가 소재 ""포항시 북구청"" 북동측 인근에 위치하는 ""동
빈라온채"" 제2층 제202호외 1개호로서, 부근일대는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 중 제2층 제202호외 1개호로서,
외벽: 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1): 사무소(오피스텔)로 이용중임.
기호(2): 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 근린생활시설 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m
~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 관광특구(포항영일만관광특구), 상대
보호구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 포항지원 2025타경4067 (1) 사건에 대한 분석을 제공합니다.

* 사건번호: 포항지원 2025타경4067 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 동빈1가 57-52 동빈라온채 202호

* 건물명: 동빈라온채

* 층수: 2층 (해당 물건), 건물 총 10층

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 아파트 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적 (본건 지분): 42.21㎡ (약 12.77평)

* 건물면적 (전용면적): 105.81㎡ (약 32.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 동빈1가에 소재하며, 경상북도 포항시 북구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 건물은 북서측으로 약 20미터, 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 포항영일만관광특구, 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 박예은 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 15일 (대항력 발생 기준)

* 확정일자: 2022년 09월 28일

* 배당신고일자: 2025년 08월 28일

등기부 현황 분석 결과, 소유권보존등기(2016.12.22) 이후 신탁말소등기(2017.12.15)가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 포항세무서장의 압류등기(2025.02.27)이며, 이후 접수된 채권자 박OO(박예은)의 강제경매개시결정등기(2025.08.29) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

중요한 점은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없다는 것입니다. 임차인은 채권자로서 배당 절차를 통해 보증금을 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 동빈1가 일대는 포항시 북구청을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. '동빈라온채'는 2016년에 준공된 아파트 건물로, 다양한 면적대의 세대가 존재합니다. 최근 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 크기(약 81㎡/24.5평)의 세대가 약 1억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 넓은 105.81㎡(약 32.00평) 면적임을 감안할 때, 현 시세는 감정가(1억 6천 8백만원)와 유사하거나 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 주변 상권은 근린생활시설 및 주거 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에는 포항시 북구청이 있어 행정 편의성이 높으며, 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼합되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전체적으로는 음식물 쓰레기 처리 시설 등 혐오시설 입지에 대한 논의가 지속되고 있으나, 이는 본건의 직접적인 입지 조건과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인 박OO 씨의 존재입니다. 비록 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인이 강제경매 신청 채권자이므로 배당 순위와 절차를 면밀히 파악해야 합니다. 건물 및 내부 상태에 대한 현황 조사도 필요하며, 향후 시세 변동 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 중심부에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 비교적 넓은 면적의 주거 공간을 갖추고 있습니다. 동빈라온채는 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 노후도가 낮고 관리가 양호할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 배당 절차에 대한 철저한 확인이 필요하지만, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점에서 위험 부담은 제한적입니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 투자 수익 또는 거주 목적 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 포항시 북구청 인근의 중심 상업 및 행정지구에 위치하여 직주근접 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 넓은 전용 면적: 105.81㎡(약 32평)의 넓은 전용 면적으로, 1인 가구뿐만 아니라 소규모 가족 구성원에게도 적합합니다.

* 건물 가치: 2016년 준공된 '동빈라온채'는 비교적 신축 건물이므로 건물 자체의 가치가 높습니다.

* 투자 수익 잠재력: 경매 감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 168,000,000원을 기준으로, 본건의 면적(105.81㎡)과 입지, 그리고 주변 시세(81㎡ 기준 1억 6천만원 실거래 사례 존재)를 고려할 때, 유사 면적의 시장 가치는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 추정됩니다. 임차인의 보증금(1억 3천만원)은 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에 집중하여 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 권리관계가 명확하고 시장 가치가 뒷받침된다는 점을 감안하여, 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 낙찰 후 명도 예상 비용, 그리고 당시의 현장 분위기 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.