나이스옥션 법원경매 포항 2025타경469 [1] 경상북도 포항시 북구 죽장면 상옥리 산190-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽장면 상옥리 소재 '죽장면사무소 상옥출장소' 남서측 인근에 위치하며 부근은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 여타 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 북동측 하향경사지대에 대체로 평탄하며 건부지 및 임야와 잡종지상태임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같에 제시외건물(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '대 및 임야, 잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트벽돌조 기와강판지붕 단층 건물로서 외 벽 : 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창임.

이용상태

(가)주택으로 이용 중 임.

설비내역

위생설비, 급배수시설 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(가)건물 지붕은 공부상 '아스팔트싱글지붕'이나 실제 '기와강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 중 현관(6.4㎡)은 매각에 포함. 제시외 건물 중 주택(162.4㎡)은 매각에서 제외함. 목록1 공부상 '임야'이나 일부가 일반건축물대장상 대지면적(396㎡)으로 등재되어 있으며, 일부 '도로'임. 수목, 조경석 등 포함 매각. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음. 제시외 건물 소재감안하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경469 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽장면 상옥리 산190-5

용도: 단독주택

감정가: 164,708,200원

토지면적: 3306.00㎡ (약 999.9평)

건물면적: 135.90㎡ (약 41.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 죽장면 상옥리 소재 '죽장면사무소 상옥출장소' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인접 도로상태는 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

지역은 농림지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 보전산지, 임업용산지로 이용 중에 있습니다.

차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

주변에서 가장 가까운 편의시설로는 죽장면사무소 상옥출장소가 있으나, 일상생활에 필요한 대규모 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

현재 지도상으로 확인되는 혐오시설이나 특이 민원 유발 시설은 관찰되지 않았으나, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 기재된 채권, 가압류 등 모든 권리관계는 말소기준권리(을5: 2017-01-18 근저당권) 이후 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

이는 본 경매 절차를 통해 촉탁등기 말소 촉탁으로 인해 낙찰자가 인수할 권리가 없음을 의미합니다.

다만, '매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음'이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황경구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임도 없는 상태로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변이 농경지 및 임야로 둘러싸여 있습니다.

전형적인 농가 주택의 입지이며, 상업 시설이나 유흥 시설 등 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

제공된 감정평가서상 시세 관련 상세 정보가 부족하여 정확한 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 감정가는 164,708,200원으로 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경은 조용하고 한적한 농촌 마을 형태를 띱니다.

편의시설은 제한적이며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 지역을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

교통은 차량을 이용한 접근이 가능하나, 대중교통망은 발달하지 않은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물(주택 162.4㎡)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 건물 철거나 사용에 제약을 발생시킬 수 있는 중대한 리스크입니다.

공부상 토지 현황 차이: 공부상 '임야'이나 일부가 건축물대장상 '대지' 및 '도로'로 등재되어 있으며, 이러한 차이점은 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제 소지가 될 수 있습니다.

제시외 건물 처리: 매각에 포함되는 현관(6.4㎡)과 제외되는 주택(162.4㎡)의 구분이 명확해야 하며, 제외되는 주택 관련 법정지상권 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건물 공부상 지붕 마감과 현황 차이: 공부상 '아스팔트싱글지붕'이나 실제 '기와강판지붕'으로 되어 있어, 추후 건축물대장 등 공부 정리 시 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가 1억 6천만 원대의 포항시 북구 죽장면 소재 단독주택입니다.

넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 전형적인 농촌 지역에 위치하여 편의시설 이용 등 생활 편의성은 다소 떨어집니다.

등기부상 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 인수 부담은 없으나, 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성과 토지 공부상 현황 차이 등은 반드시 사전에 철저히 조사하고 위험 요소를 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 토지 개발 가능성 (단, 용도지역 변경 및 법정지상권 문제 해결 시).

법정지상권 문제를 명확히 파악하고 해결할 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게는 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 164,708,200원

현 시세 및 주변 유사 물건에 대한 구체적인 정보가 부족하고, 법정지상권 등 중대한 리스크 요인이 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 164,708,200원 대비 약 80%~90% 수준인 130,000,000원 ~ 149,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 판단 후 입찰가 산정이 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.